در قرارداد هنگامی که ملکی توسط شخصی خریداری میشود باید شرایط و ترتیباتی برای پرداخت ثمن ملک در قرارداد پیشبینی شود. یکی از این موارد حق فسخ معامله به دلیل تاخیر در پرداخت مبلغ از سوی خریدار است.
در معاملات املاک گاهی اتفاق میافتد که خریدار ملک پس از امضاء قولنامه، به تعهد خود مبنی بر پرداخت مبلغ معامله در موعد مقرر، عمل نکرده و این تاخیر در پرداخت پول در مواردی باعث ضرر رسیدن به فروشنده شده است. در این نوشتار در خصوص تاخیر در پرداخت ثمن معامله و حقوق فروشنده نسبت به فسخ معامله در این گونه موارد پرداخته شده است. در ادامه با مجله دلتا همراه باشید.
مراحل قانونی فسخ معامله
هنگامی که ملکی توسط شخصی خریداری میشود باید شرایط و ترتیباتی برای پرداخت ثمن ملک در قرارداد پیشبینی شود. در صورتی که هنگام معامله برای پرداخت مبلغ (ثمن) مدتی مشخص نشده باشد و سه روز از تاریخ فروش ملک بگذرد و در این مدت نه فروشنده ملک را تحویل مشتری دهد و نه مشتری تمام ثمن معامله را به فروشنده پرداخت کند، فروشنده میتواند قرارداد را به استناد خیار تاخیر ثمن که در واقع اختیار فسخ معامله به دلیل دیر پرداخت کردن پول است، فسخ کند. بنابراین فروشندهای که ملک خود را فروخته اما هنوز آن را تحویل خریدار نداده است، خواهان نامیده میشود و باید دعوا را به طرفیت خریدار که خوانده گفته میشود، مطرح کند. فروشنده باید ابتدا طی اظهارنامهای به طرف مقابل اعلام کند و در صورتی که خریدار به اظهارنامه توجه نکرد و پرداختی از جانب وی صورت نگرفت، فروشنده در دادخواستی که به دادگاه ارائه میدهد، تایید فسخ قرارداد با توجه به خیار تاخیر ثمن را بخواهد. شایان ذکر است دعوای املاک و اموال غیر منقول در دادگاهی رسیدگی میشود که ملک در حوزه آن دادگاه واقع شده است.
نکات قابل توجه فسخ معاملات
۱. با گذشت سه روز از تاریخ معامله و نپرداختن مبلغ از طرف خریدار، فروشنده حق فسخ معامله را دارد، ولی در صورتی که برای فسخ اقدام نکند و خریدار نیز مبلغ معامله را پرداخت کند، فروشنده دیگر حق فسخ معامله را ندارد.
۲. اگرخریدار برای پرداخت مبلغ مورد معامله، ضامن معرفی کند یا پرداخت آن را به دیگری حواله دهد، چنانچه فروشنده، ضامن و یا حواله را قبول کند، خیار تاخیر ثمن از بین میرود.
۳. در حقوق و عرف جامعه، اصولا تاخیر در پرداخت مبلغ مورد معامله برای فروشنده، حق فسخ ایجاد نمیکند و فروشنده باید الزام و اجبار خریدار را به پرداخت مبلغ، از مراجع ذی صلاح خواستار شود.
بنابراین خیار تاخیر ثمن یا به عبارتی اختیار فسخ معامله از طریق فروشنده به خریدار اعلام میشود. در این گونه موارد دادنامه صادرشده، جنبه اعلام دارد و فقط به عنوان فسخ معامله است بنابراین اجرائیه صادر نمیشود.
مطلب پیشنهادی: برای آشنایی بیشتر با اصطلاح حقوقی خیار و انواع آن در معاملات ملکی، مطلب “خیار در معاملات ملکی به چه معناست؟” را مطالعه کنید.
قرارداد اجاره توسط موجر یا مستاجر قابل فسخ نیست، مگر در صورتی که دلیل موجه قانونی وجود داشته باشد؛ مواردی از جمله از بین رفتن ملک اجارهای یا ذکر شرایطی در قرارداد برای فسخ اجاره نامه و ... در غیر این صورت، موجر و مستاجر نمیتوانند قرارداد را فسخ کنند.
فسخ برهم زدن عقدی است که بین دو یا چند نفر مقرر شده است. طبق قانون، موجر و مستاجر دو طرف قرارداد هستند که برهم زدن اجارهنامه از سوی هر یک از آنها، فسخ قرارداد اجاره گفته میشود. در مجله دلتاقواعدفسخ قرارداد اجاره توسط مستاجربررسی شده است.
فسخ قرارداد اجاره
موجر یا مستاجر نمی توانند قرداد اجاره را فسخ کنند ، مگر در صورتی که دلائل موجه قانونی مانند از بین رفتن ملک اجارهای یا ذکر شرایطی در قرارداد برای فسخ اجاره نامه وجود داشته باشد. بنابراین اگر مستاجر بخواهد ملک موردنظر را تخلیه کند، باید از سه ماه قبل به موجر اطلاع دهد؛ زیرا برای فسخ اجاره ملک معمولاً سه ماه زمان نیاز است. شایان ذکر است فسخ اجاره نامه بدون دلیل موجه قانونی، منجر به پرداخت خسارت میشود.
شرایط فسخ قرارداد اجاره
در ادامه شرایطی که میتواند منجر به فسخ قرارداد شود، ذکر شده است.
۱. ملک اجاره داده شده با شرایطی که در قرارداد اجاره نوشته شده، منطبق نباشد.
۲. حق فسخ مستاجر در اجارهنامه ذکر شده باشد؛ به طور مثال در برخی قراردادها، فسخ اجاره از سوی مستاجر با توافق هر دو طرف امکانپذیر است.
۳. هرگاه کل یا جزیی از ملک اجارهای خراب شود یا در معرض خراب شدن قرار گیرد؛ به طوری که برای مستاجر قابل استفاده و تعمیر نباشد.
قانون فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر
طبق قانون هر زمان مستاجر به علت پایان مدت اجاره یا در مواردی که قرارداد اجاره فسخ شده، ملک را تخلیه و موجر از تحویل گرفتن آن خوددرای کند،مستاجر میتواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را درخواست و کلید آن را به دفتر دادگاه تحویل دهد. از تاریخ تحویل کلید ملک تخلیه شده به دادگاه، موجر حق مطالبه اجاره بها را ندارد و دفتر دادگاه طی ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار میکند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود.
گاهی شرایطی به وجود میآید که برای خرید و فروش، مقدمات اولیه و لازم فراهم نیست، به طور مثال پول کافی وجود ندارد، در این شرایط قراردادی عادی میان خریدار و فروشنده تنظیم میشود که به آن قولنامه گفته میشود.
تفاوت مبایعه نامه و قولنامه از جمله مواردی است که همیشه برای اشخاص سوال بوده است. قولنامه و مبایعه نامه قراردادهایی هستند که افراد در معاملات خود از آنها استفاده میکنند. باید در نظر داشت که این قراردادها متفاوت از یکدیگر هستند. با مجله دلتا همراه باشید تا با وجه تمایز آنها بیشتر آشنا شوید.
مبایعه نامه چیست؟
مبایعه نامه به قرارداد خرید و فروش گفته میشود. به طور معمول قرارداد مکتوبی که بین فروشنده و خریدار برقرار میشود. به مبایعه نامه در اصطلاح بیع نامه نیز گفته میشود که مفهوم آن با مبایعهنامه هیچ تفاوتی ندارد. بنابراین هرگاه در زمان تنظیم قرارداد، کلیه موارد زیر تحقق داشته باشد و مکتوب گردند، مبایعه نامه یا همان قرارداد خرید و فروش شکل گرفته است.
دو طرف، قصد خرید و فروش مالی را در حال حاضر داشته باشند.
مورد معامله معلوم و معین شده باشد.
ثمن (پول) مورد معامله تعیین شده باشد.
در خصوص نحوه پرداخت پول و تحویل مبیع و سایر شرایط، توافقات لازم و کافی صورت گرفته باشد.
بخشی از ثمن یا قسمتی از مبیع تسلیم شده باشد.
قولنامه چیست؟
گاهی شرایطی به وجود میآید که برای خرید و فروش، مقدمات اولیه و لازم فراهم نیست، به طور مثال پول کافی وجود ندارد و یا فروشنده اموری از جمله مفاصا حساب شهرداری و یا کارهای دارایی را به طور کامل انجام نداده است. در این شرایط قراردادی عادی میان خریدار و فروشنده تنظیم میشود که در آن متعهد میشوند در زمان و مکان مشخصی حضور یافته و با شرایطی که در قرارداد معین شده، معامله را انجام دهند. به چنین قراردادی قولنامه گفته میشود.
تفاوت مبایعه نامه و قولنامه
مبایعه نامه مانند سایر قراردادهایی که افراد برای انجام یک عمل و تعهد تنظیم میکنند، در دادگاه معتبر است و باید آن را اجرا کنند و به موجب آن، میتوان در صورتی که فرد از انجام تعهد خودداری کرد، الزام به انجام تعهد را از دادگاه درخواست کرد. به طور مثال اگر فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک به خریدار خودداری و یا خریدار از پرداخت کامل مبلغ معامله خودداری کند، هر یک از آنها میتوانند از دادگاه درخواست کنند تا طرف مقابل را برای انجام تعهد مجبور کند. بنابراین مبایعه نامه، قراردادی است که طی آن معامله انجام شده است و به عبارت دیگر، طبق آن مالی به دیگری فروخته میشود. اما در خصوص قولنامه باید گفت، هر گاه دو طرف قصد انجام معامله را فعلاً نداشته و فقط قول انجام معامله را در آینده به یکدیگر میدهند بدون آنکه در حال حاضر قصد انجام معاملهای را داشته باشند. بنابراین این توافق کتبی، باعث تملیک و تملک نخواهد شد و فقط ایجاد تعهد میکند.
در دوره های رکود بازار املاک، استفاده از معاوضه املاک، شیوه مناسبی است. معاوضه در لغت به معنی مبادله کردن است، اما در اصطلاح حقوقی معاوضه به عقدی گفته میشود که طی آن یکی از طرف های عقد، در ازای مالی، مال دیگری از طرف مقابل میگیرد.
معاوضه از روشهای سنتی و قدیمی معامله است که امروزه نیز متداول است. با اینکه روشهای خرید و فروش با پیشرفتهایی همراه بوده، اما هنوز هم گاهی به صورت قدیمی یعنی کالا به کالا دادوستد انجام میشود. این دسته از معاملات شکل امروزیتر به خود گرفته و زیر نظر قانون انجام میشوند. در مجله دلتا به بررسی معاوضه و قوانین مربوط به آن پرداخته شده است.
شرایط اساسی صحت معامله
هر نوع معاملهای بر اساس قانون مدنی، در صورتی درست است که شرایط زیر در آن رعایت شده باشد: ۱.طرفین برای انجام معامله قصد و رضایت کامل داشته باشند. مثلا در صورتی که یکی از طرفهای عقد، مست باشد معامله باطل است. ۲.هر دو از اهلیت برخوردار باشند. به این معنا که ۳ مورد بلوغ، عقل و رشد وجود داشته باشد. به عبارت دیگر شخص نابالغ، دیوانه یا دارای سن کمتر از ۱۸ سال صلاحیت امضا عقد هیچ معاملهای را ندارد. ۳.موضوع مورد معامله معین باشد. یعنی افراد بدانند چه چیزی را معامله میکنند و از مقدار و جنس موضوع مورد معامله آگاه باشند. ۴.هدف اشخاص از معامله مشروع باشد. در نهایت باید بیان داشت که این شرایط، از شروط معاوضه ملک، محسوب میشوند.
معاوضه ملک چیست؟
در دورههای رکود بازار املاک، استفاده از معاوضه املاک، شیوه مناسبی است. معاوضه در لغت به معنی مبادله کردن است، اما در اصطلاح حقوقی معاوضه به عقدی گفته میشود که طی آن یکی از طرف های عقد، در ازای مالی، مال دیگری از طرف مقابل میگیرد. به عنوان مثال اگر کسی زمین خود را با خانه مبادله کند این کار معاوضه ملک نامیده میشود و آن را خرید و فروش نمیدانند.
ویژگی های عقد معاوضه
سه مورد در عقد معاوضه وجود دارند که در ادامه هر یک توضیح داده شده است.
۱.معاوضه عقد لازم است؛ به این معنا که برای فسخ معاوضه، اراده و خواست هر دو طرف معامله نیاز است.
۲.معاوضه عقد معوض است؛ یعنی دو موضوع متقابل در عوض یکدیگر مبادله میشوند.
۳.معاوضه عقد تملیکی است؛ به این معناست که طرفهای عقد، هر یک مالی را از دست داده و مالک مال دیگری میشوند.
چه اطلاعاتی در قرارداد معاوضه ملک ذکر میشود؟
•در قرارداد معاوضه ملک، تاریخ روز عقد قرارداد و مشخصات کامل طرفهای عقد درج میشود. •در قسمتی تحت عنوان عوضین، مشخصات کامل ملکها از جمله آدرس، متراژ و … مشخص میشود. •توافقات و تعهداتی که طرفهای قرارداد به هم دادهاند از جمله زمان تحویل ملک یا تقبل برخی هزینهها و … در قرارداد ذکر میشود. •شیوهها و مراجع مورد نظر برای حل اختلافات احتمالی ناشی از موارد مفاد قرارداد، در قرارداد معاوضه ملک ذکر میشود. •نشانی دقیق طرفهای معامله از موارد ضروری است و مالکین مکلفاند در صورت تغییر آدرس آن را حتما گزارش دهند. •تعداد نسخ قرارداد نیز در قرارداد ذکر شده و توسط طرفهای معاوضه به امضا میرسد.
نکات حقوقی مهم در معاوضه
۱. اگر ملک دارای وام به طور مثال وام مسکن باشد، ممکن است بانک مالک را برای فروش ملک قبل از به پایان رسیدن دوره وام جریمه کند. البته شرایط در استانها و بانکهای مختلف متفاوت است. بنابراین بهترین راه این است که مالک ابتدا با مسئولین مالیاتی و مشاور مسکن و امور مالی مشورت کند. ۲. هنگام معاوضه از صحت و درستی هویت شخصی طرف قرارداد اطمینان حاصل شود. به طور مثال مدارک شناسایی وی مشاهده شود. ۳. پروانه پایان ساخت و گواهی شهرداری ملک مورد نظر حتما بررسی شود؛ البته در صورت سند دار بودن ملک، جای نگرانی در این مورد وجود ندارد. ۴. از معامله املاک فاقد سند خودداری و عقد قرارداد در بنگاههای معاملاتی معتبر انجام شود.
” مطالب پیشنهادی : برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد معامله املاک توصیه میشود مطلب چه املاکی قابل فروش است؟ را مطالعه کنید. “
بعد از فوت مالک مستاجر میتواند تا مدت زمانی که در قرارداد مشخص شده، از ملک مورد نظر بهره برداری و یا در آن سکونت داشته باشد. اما در این مورد دو استثنا وجود دارد.
اجاره ملک از رایجترین قراردادهایی است که بین افراد برقرار میشود و قوانین و مقررات خاص خود را دارد. یکی از مواردی که ممکن است این قرارداد را تحت تاثیر قرار دهد فوت صاحب خانه است. گاهی این موضوع ممکن است برای مستاجران دغدغه بزرگی به حساب آید، به همین دلیل درمجله دلتابه بررسی شرایط و ضوابط قراداد اجاره پس ازفوت موجرپرداخته شده است.
تکلیف مستاجر پس از فوت موجر
بر اساس قانون،اگر موجر فوت کندمستاجر میتواند تا مدت زمانی که در قرارداد مشخص شده، از ملک موردنظر بهره برداری و یا در آن سکونت داشته باشد. بنابراین ورثه مالک نمیتوانند مستاجر را مجبور به تخلیه ملک قبل از مدت معلوم و درج شده در قرارداد اجاره کنند. اما در دو مورد استثنا وجود دارد:
۱. شرط مباشرت در اجاره
۲. عقد قرارداد مطابق با عمر مالک
بنابراین طبق قانون مدنی، عقد اجاره به دلیل فوت موجر یا مستأجر باطل نمیشود، اما اگر موجر فقط تا زمان حیات خود، مالک منافع ملک استیجاری باشد، اجاره با فوت موجر باطل میشود و اگرمشروط به مباشرت مستاجر شده باشد با فوت مستاجر باطل میشود.»
طبق قانون، قرارداد اجاره در صورت فوت موجر باطل میشود؛ به معنای دیگر قرارداد اجاره تا زمان حیات مالک معتبر است.
” مطالب پیشنهادی : برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد قرارداد اجاره میتوانید مقالهاجاره نامه و موارد حائز اهمیت حقوقیرا مطالعه کنید.”
شرط مباشرت مستاجر چیست ؟
اگر در قرارداد، قید شده باشد که فقط مستاجر میتواند از ملک بهره برداری کند، در این صورت هیچ کس حتی ورثه مستاجر نیز نمیتواند وارد ملک او شود و از آن بهره برداری کند. در این صورت قرارداد اجاره ملک در صورت پایان قرارداد یا فوت مستاجر لغو میشود. به این امر شرط مباشرت در اجاره گفته میشود.
اگر مستاجر فوت کند …
اگر مستاجر قبل از اتمام قرارداد فوت کند، بر اساسقانون روابط موجر و مستاجر، باید ورثه در فسخ قرارداد اجاره اتفاق نظر داشته باشند. بنابراین اگر یکی از وراث راضی به لغو قرارداد اجاره نباشد، آن قرارداد تا زمان درج شده در قرارداد به حکم خود باقی است. به عبارت دیگر، برای فسخ قرارداد باید تمام وراث با یکدیگر درخواست فسخ اجاره ارائه بدهند.
پرداخت اجاره بعد از فوت موجر
در خصوص پرداخت اجاره بها بعد از فوت مالک برای مستاجران دو راهکار وجود دارد.
۱. مستاجر میتواند برای اعلام شماره حساب، اظهارنامهای مبنی بر پرداخت اجاره بها به وراث موجر ارسال کند.
۲. اجاره ماهانه را به صندوق دادگستری واریز و در انتهای مدت قرارداد اجاره ودیعه را از وراث متوفی مطالبه کند.
شایان ذکر است در صورت عدم همکاری وراث مستاجر میتواند در مراجع قضایی، دادخواست مطالبه ودیعه به طرفیت وراث متوفی، طبق قرارداد اجاره تنظیم کند.
دریافت ودیعه بعد از مرگ موجر
یکی از دغدغههای مستاجران دریافت مبلغ ودیعه در صورت فوت مالک است. طبق قانون مدنی، ودیعه ای که مستاجر به موجر یعنی متوفی پرداخت کرده است، جزء بدهی های متوفی بوده و تا زمانی که ودیعه مستاجر بازگردانده نشود، مستاجر ملزم به تخلیه نخواهد شد.
سند سه دانگ با شش دانگ تفاوت زیادی ندارد. با داشتن سند سه دانگ فرد، مالک نصف ملک خواهد بود و در صورتی که ملک بدهی و وام نداشته باشد، میتواند سند شش دانگ جداگانه درخواست کند.
گاهی اوقات افراد تصمیم میگیرند سند سه دانگ خود را به سند شش دانگ تبدیل کنند، به همین دلیل لازم است مراحلی طی شود. برای آشنایی و کسب اطلاعات بیشتر در خصوص نحوه و چگونگی تبدیل سند سه دانگ به سند شش دانگ با مجله دلتا همراه باشید.
سند شش دانگ چیست؟
در ابتدا لازم است تعریف مختصری از سند شش دانگ یا سند مادر داشته باشیم. منظور از کلمه شش دانگ، شش جهت ملک است که شامل شمال، جنوب، شرق، غرب، فضای بالای ملک و فضای زیر زمین میشود. سند شش دانگ مربوط به املاکی است که به طور کامل به یک فرد تعلق دارند. این اسناد جزء معتبر ترین اسناد ملکی محسوب می شوند.
نحوه تبدیل سند سه دانگ به شش دانگ
سند سه دانگ با شش دانگ تفاوت زیادی ندارد. با داشتن سند سه دانگ فرد، مالک نصف ملک خواهد بود و در صورتی که ملک بدهی و وام نداشته باشد، میتواند سند شش دانگ جداگانه درخواست کند. باید توجه داشت که تبدیل سند سه دانگ به شش دانگ فقط از طریق دفاتر اسناد رسمی امکانپذیر است، در غیر این صورت غیر قانونی خواهد بود.
چگونگی ثبت سندهای سه دانگ و شش دانگ
سؤالی که بسیاری از افراد میپرسند این است که آیا ثبت سندهای سه دانگ و شش دانگ باید به طور رسمی باشد؟ در پاسخ به این سؤال باید گفت این اسناد کاملا قانونی بوده و پلاک ثبتی اصلی و فرعی دارند. سند سه دانگ و شش دانگ در دفاتر ثبت اسناد یا ثبتاحوال ثبت میشود. در ادامه به بررسی تفاوت سند شش دانگ با سایر اسناد پرداخته شده است.
تفاوت شش دانگ با سند مشاعی
مشاع به معنی شراکت و شریک بودن است و منظور از سند مشاعی، سندی است که ملک بین چند نفر تقسیم شده باشد. در این صورت مالک سند چند نفر خواهند بود. درحالی که مالکیت شش دانگ فقط متعلق به فرد صاحب سند است. باید در نظر داشت که معامله ملک مشاعی، نسبت به املاک دیگر اغلب دردسرهای بیشتری دارد.
تفاوت شش دانگ با قولنامه
قولنامه، قراردادی است که بین دو نفر تنظیم میشود و در دفتر اسناد رسمی ثبت نمیشود. در واقع منظور از قولنامه، مالکیت ملک بدون داشتن سند رسمی است. همیشه در خرید و فروش ملک به افراد توصیه میشود که به قولنامهها اعتماد نکنند زیرا مالک قولنامه ممکن است همزمان ملک را به چند نفر بفروشد و به هیچ یک از آنها سند ملک منتقل نشود. در این گونه موارد، در صورتی که افراد به مراجع قانونی مراجعه کنند، مشخص میشود مالکیت ملک به عهده فردی است که اولین قولنامه با او تنظیم شده است. یکی دیگر از مشکلات قولنامه هنگامی است که فروشنده، قولنامهای را با یک شخص و سند رسمی را با شخص دیگری تنظیم کرده باشد. در این صورت مالکیت ملک با شخصی خواهد بود که دارای سند رسمی است.
تعویض اسناد مالکیت قدیمی توسط مالک اختیاری است. اما در صورتی که افراد از مزایای سند تک برگی آگاه شوند و راهکارهای اقدام آن را بدانند، قطعاً به تعویض اسناد مالکیت اقدام خواهند کرد.
سند تک برگی به جای سند های قدیمی منگوله دار یا سیم سربی رواج یافته است که میتوان گفت اداره ثبت اسناد در این زمینه گام موثری در ثبت نوین برداشته است. سند تک برگ همان سند مالکیت است که به شیوه جدید و الکترونیکی صادر میشود. به گزارش مجله دلتا هدف از ارائه سند مالکیت تک برگ، نگهداری اطلاعات املاک در بانک جامع اطلاعات و نظم دادن به املاک است.
مزایای سند تک برگی
اسناد مالکیت تک برگی، ویژگی ها و مزایای منحصر به فردی دارند که در ادامه به آن ها اشاره شده است.
ویژگی های سند تک برگ
چاپ در چاپخانه های دولت، داشتن بارکد امنیتی، نمایش کروکی و نقشه، جامع و خوانا بودن اطلاعات، داشتن اطلاعات مربوط به نشانی دقیق ملک، درج مشخصات دقیق و کامل مالک اعم از شماره یا شناسه ملی، اقامتگاه، کدپستی، نمایش نقشه کاداستر که دقیقاً منطبق با نقشه های هوایی محل است، داشتن شناسنامه ملی جغرافیایی املاک و مستغلات و ثبت مشخصات ملک و نقشه آن در بانک جامع اطلاعاتی املاک از خصوصیات و ویژگی های این گونه اسناد هستند.
مزایای سند تک برگی
مواردی همچون افزایش ضریب امنیتی، ماشینی و چاپی بودن، دقت اسناد مالکیت تک برگ و جلوگیری از بروز اشتباهات ثبتی و صدور اسناد مالکیت معارض، کاهش معاملات معارض، تعویض سند در هر انتقال، به روز رسانی اطلاعات و آخرین وضعیت ثبتی ملک، شناسایی سریع پلاک های مجاور در حوادث و بلایای طبیعی، ذخیره سازی کلیه سوابق مربوط به اسناد مالکیت مردم به شکل الکترونیکی در بانک های اطلاعاتی، کاهش پرونده های قضایی و تسهیل و سرعت عمل در رسیدگی و کاهش جرم جعل از محاسن و مزایای این اسناد هستند.
عدم جعل سند تک برگی
صدور اسناد مالکیت تک برگی امکان جعل سند را به حداقل میرساند. به دو علت این اسناد در جلوگیری از جعل تاثیر گذار است.
۱. فرمت و قالب سند تک برگی
این سند با برخورداری از تکنیک های چاپ امنیتی، استفاده از جوهرهای امنیتی، داشتن هولوگرام مخصوص، داشتن بارکد، استفاده از کاغذهای مخصوص واتر مارک و چاپ آن در چاپخانه های دولت امکان جعل فرمت را مشکل و به حداقل ممکن میرساند. و در صورتی که در هر یک از اقلام اطلاعاتی سند مالکیت تغییری ایجاد شود و یا جعلی صورت گیرد از بارکد امنیتی، مشخص خواهد شد. ۲. محتویات و مندرجات سند تک برگی ذکر مشخصات کامل مالک و ملک، درج مختصات جغرافیایی ملک، انعکاس نقشه کاداستر، درج اطلاعات جدید و مورد نیاز، جامع و خوانا بودن اقلام اطلاعاتی به لحاظ صدور به وسیله ماشین و از همه مهم تر ذخیره سازی تمام اطلاعات در بانک جامع املاک، ضریب امنیتی اسناد تک برگی را افزایش داده و میتواند از هرگونه جعل جلوگیری کند.
وظایف مالک در تعویض سند
مالک در تعویض سند مالکیت مختار است. به عبارت دیگر تعویض اسناد مالکیت قدیمی توسط مالک اختیاری است. اما در صورتی که افراد از مزایای سند تک برگی آگاه شوند و راهکارهای اقدام آن را بدانند، اقدام به تعویض اسناد مالکیت اقدام خواهند کرد.
تکالیف ادارت ثبت در خصوص سند تک برگ
سازمان ثبت موظف است نسبت به املاکی که تاکنون برای آن ها سند مالکیت صادر نشده است، سند تک برگی صادر کند و اجازه استفاده از دفترچه های باقیمانده قدیمی را ندارد. اما در صورتی که نسبت به املاک سند مالکیت صادر شده باشد، در موارد زیر ادارات ثبت مکلفند که سند تک برگی صادر کنند. • مالک درخواست سند تک برگی کند. • نسبت به آن ملک عملیات افراز یا تفکیک صورت گیرد. • مالک در موارد قانونی درخواست المثنی کند. • نسبت به آن ملک نقل و انتقالی صورت گیرد. • مالکین مشاعی درخواست صدور سند جداگانه داشته باشند. • حکم دادگاه مبنی بر اصلاح سند و … باشد. بنابراین سازمان ثبت، تکلیفی به فراخوان عمومی برای تعویض اسناد مالکیت قدیمی نداشته و اتخاذ تدابیر لازم در این خصوص باید با قانون سازگار باشد.
مقایسه سند مالکیت تک برگی با دفترچه ای
• در سند تک برگ مشخصات کامل مالک به طور دقیق از جمله کد ملی و کد پستی نوشته میشود، در صورتی که در سند دفترچه ای کد ملی و کد پستی نوشته نمیشود. • سند تک برگ به صورت رایانه ای تنظیم و چاپ میشود که همین موجب شده اطلاعات و مندرجات سند، به طور شفاف و دقیق مشخص باشد و از هرگونه جعل و سوءاستفاده ای جلوگیری شود. بر خلاف سند دفترچه ای که دستی نگاشته شده که مشکلات خاصی را در پی دارد. از جمله در این اسناد امکان کم یا اضافه کردن به مندرجات سند وجود دارد. • در سند جدید، نقشه کاداستر ملک که دقیقاً منطبق با نقشه هوایی محل ترسیم شده است. برخلاف سند دفترچه ای که به این شکل نیست. • سند تک برگ الصاق به هولوگرام امنیتی است که موجب میشود از جعل جلوگیری کند. در صورتی که در سند دفترچه ای چنین چیزی وجود ندارد. • در سند تک برگی ملک فقط امکان چاپ و نوشتن یک مالک وجود دارد و در نقل و انتقالات بعدی این سند از اعتبار میافتد و سند تک برگی جدید به نام مالک جدید صادر میشود.
رونوشت یا کپی سند رسمی که مطابقت آن با ثبت دفتر تایید شده باشد، به منزله اصل آن سند خواهد بود. در اصطلاح عرفی به چنین رونوشتی، کپی برابر با اصل گفته میشود.
کپی سند رسمی چقدر اعتبار دارد؟! و آیا در دادگاه میتوان به آن استناد کرد؟ این سؤالات در مواردی که اصل سند در دسترس افراد نیست پرسیده میشود. درمجله دلتابه بررسی اعتبار و ارزشکپی برابر اصلاسناد رسمی پرداخته شده است.
تعریف کپی برابر اصل
طبق قانون آئین دادرسی مدنی منظور از گواهی برابر اصل، مطابقت آن با اصل سند است. این عبارت در برخی موارد «رونوشت» یا «سواد مصدق» نیز گفته میشود. به طور مثال ماده ۴۹ قانون ثبت مقرر میدارد؛ یکی از وظایف سردفتران دادن سواد مصدق (گواهی برابر اصل) است.
مراجع صدور گواهی برابر اصل
طبق قانون مراجعی که اختیار صدور گواهی برابر اصل را دارند عبارتند از :
۱. دفتر دادگاه ها ۲. ادارات ثبت اسناد ۳. دفاتر اسناد رسمی ۴. بخشداری محل ۵. ادارات دولتی ۶. سفارتخانههای ایران در خارج از کشور ۷. کنسولگری های ایران در خارج کشور ۸. وکلای دادگستری ۹. مترجمین رسمی
ارزش قانونی کپی برابر اصل
در صورتی که گواهی برابر اصل شده باشد و مدرک معتبر و محکمه پسندی باشد در دادگاه میتوان به آن استناد کرد و دادگاه آن را میپذیرد. اما اگر فرد در مقام خوانده (متهم) دعوی باشد، بهتر است در صورت دریافت هرگونه کپی سند، یکی از اقدامات زیر را انجام دهد: ۱. اصل سند را درخواست کرده و تا کسب اطمینان از صحت و درستی سند، اصل آن را نزد خود نگه دارد. ۲. کپی برابر اصل شده سند را دریافت کند. شایان ذکر است که هر مهر «برابر اصل» برای مراجع قضایی قابل قبول نیست. زیرا هدف از عبارت «برابر اصل» گواهی مراجعی است که از نظر قانونی حق چنین کاری را دارند. از جمله وکیل دادگستری، دفتر اسناد رسمی و یا دفتر دادگاه.
شکایت با کپی سند رسمی
طبق قانون ثبت، سندی که مطابقت آن با ثبت دفتر تصدیق شده باشد به منزله اصل سند خواهد بود. به عبارت دیگر، رونوشت یا گواهی سند رسمی که مطابقت آن با ثبت دفتر تایید شده باشد، به منزله اصل آن سند خواهد بود. در اصطلاح عرفی به چنین رونوشتی، کپی برابر با اصل گفته میشود. بنابراین به دلیل اعتباری که رونوشت سند رسمی یا اعتبار گواهی برابر با اصل شده سند رسمی دارد، اگر کسی بخواهد از کپی سند رسمی استفاده کند، لازم نیست اصل سند را ارائه کند. و اگر اصل سند رسمی از بین برود یا گم شود، کپی برابر با اصل شده آن، به جای اصل سند قابل استناد کردن است و شخص مقابل نمیتواند به این بهانه که اصل سند ارائه نشده است، به آن ایراد وارد کند و یا با ادعای جعل سند، از دادگاه بخواهد که سند ارائه شده را از شمار دلایل و مدارک خارج کند. باید در نظر داشت که رونوشت سند رسمی با کپی برابر اصل سند در مواردی در دادگاه قابل استناد و قانونی است که مطابقت آن با ثبت دفتر گواهی شده باشد. بنابراین اگر رونوشت یا کپی سند رسمی توسط دادگاه، وکیل یا بخشدار برای پیوست به دادخواست، برابر با اصل شده باشد، به منزله اصل سند نیست. و در صورتی که شخص ادعای جعل سند توسط طرف مقابل را مطرح کند، در این صورت خوانده باید اصل آن را به دادگاه ارائه کند. در نتیجه از جمله شرایط اعتبار کپی برابر با اصل، آن است که مطابقت آن با ثبت دفتر، گواهی شده باشد. البته باید به این نکته نیز توجه داشت که قانون آئین دادرسی مدنی خواهان (شاکی) و خوانده(متهم) را موظف میکند که باید اصل اسنادی که میخواهند در دادگاه ارائه دهند در جلسه دادرسی حاضر و ارائه کنند. با توجه به این قانون میتوان گفت، قانون اعتبار مطلق و غیر قابل انکار برای کپی برابر اصل شدن یا رونوشت قائل نیست و اگر طرف های دعوا در صورتیکه دلایل و مدارک دیگری که بتوانند در دادگاه به آن ها استناد کنند نداشته باشند و همچنین به جای اصل اسناد، کپی برابر اصل آن ها را در جلسه اول دادرسی ارائه کنند، دادخواست ابطال میگردد.
خریدار و فروشنده بعد از اینکه به توافق و تفاهم پیرامون مباحث مالی و چگونگی پرداخت قیمت خودرو از جانب خریدار به فروشنده رسیده اند، باید به اداره راهنمایی و رانندگی مراجعه و مراحل قانونی و اداری انتقال پلاک خودرو را انجام دهند.
قرارداد انتقال خودرو از جمله قراردادهای خرید و فروش است که افراد باید در زمان انعقاد آن دقت بسیاری داشته باشند. در مجله دلتا به بررسی قرارداد خرید و فروش پرداخته شده است.
تنظیم قرارداد خودرو
در معاملات خودرو خریدار و فروشنده بعد از اینکه در رابطه با مسائل فنی و مالی مربوط به خودرو به توافق رسیدند به دفتر ثبت اسناد رسمی مراجعه میکنند و مراحل انتقال سند خودرو را به صورت رسمی طی میکنند. سپس خریدار به اداره راهنمایی و رانندگی مراجعه میکند و مراحل انتقال پلاک خودرو را انجام میدهد. به همین دلیل لازم است فروشنده به خریدار وکالت نامه بدهد تا خریدار بتواند مراحل قانونی انتقال پلاک خودرو را انجام دهد. که غالباً این وکالت نامه در همان دفتر ثبت اسناد رسمی و در مورد موضوع انتقال پلاک خودرو منعقد میشود. البته یک راهکار متداول و رایج دیگر در خصوص خرید و فروش خودرو این است که افراد بعد از توافق در رابطه با مسائل مالی و چگونگی پرداخت قیمت خودرو این موارد و مناسبات را به صورت مکتوب، در قراردادی که قولنامه گفته میشود، ذکر و در مرحله بعد با مراجعه به دفتر ثبت اسناد رسمی اقدام به انتقال رسمی و قانونی سند خودرو به نام خریدار میکنند. این موارد نیز با توافق خریدار و فروشنده میتواند در مراحل مختلف انجام میگیرد.
مدارک لازم برای انتقال سند خودرو در دفتر ثبت اسناد رسمی
مهم ترین اقدامات و مدارک لازم برای تنظیم قرارداد خرید و فروش خودرو و ثبت رسمی سند خودرو عبارتند از: • خریدار و فروشنده باید در محل دفتر ثبت اسناد رسمی حضور شوند. در مواردی که هر یک از خریداران یا فروشندگان، دارای وکیل و یا نماینده حقوقی هستند میتواند وکیل آن ها این مراحل را انجام دهد. • مدارک شناسایی و هویتی طرف های معامله از جمله شناسنامه، کارت ملی و… • اصل سند مالکیت خودرو یا همان برگه سبز را باید فروشنده ارائه دهد. • ارائه کارت شناسایی خودرو توسط فروشنده الزامی است. • نشانی خریدار و فروشنده • بیمه نامه خودرو • فیش واریزی و یا رسید پرداختی هزینه های مربوط به خرید و نقل و انتقالات خودرو باید به سر دفتر ارائه شود. • گواهی عدم خلافی خودرو که از جانب اداره راهنمایی و رانندگی صادر میشود باید ارائه گردد.
شایان ذکر است که کلیه اسناد و مدارک مورد نیاز برای انتقال و ثبت سند خودرو باید به طور کامل و صحیح موجود باشد در غیر این صورت اگر هر یک از مدارک مورد نیاز برای تنظیم قرارداد انتقال خودرو ناقص و یا موجود نباشد، تا زمانی که این مدارک به صورت کامل و صحیح تهیه نگردد؛ مراحل انتقال سند خودرو در دفتر ثبت اسناد رسمی صورت نمیگیرد.
قرارداد خرید و فروش خودرو
قرارداد خرید و فروش خودرو یا همان قولنامه یک سند عادی است که در صورتی که بند فسخ در آن پیش بینی نشده باشد هیچ یک از طرف ها از اختیار فسخ قرارداد برخوردار نمیشوند. البته در صورت وجود شرایطی که موجب فسخ قرارداد میشوند خریدار یا فروشنده حق برهم زدن و فسخ معامله را خواهند داشت. به طور مثال در صورتی که عیب و نقص فنی در خودرو وجود داشته باشد و فروشنده در قولنامه و قرارداد انتقال خودرو به آن اشاره نکرده باشد، این حق برای خریدار به وجود میآید که معامله را فسخ و پول را باز پس بگیرد. لازم به ذکر است که خرید و فروش و در قرارداد انتقال خودرو باید به مسائل مالی و فنی مربوط به خودرو به دقت مورد توجه قرار گیرد تا از بروز مشکلات و اختلافات احتمالی بین فروشنده و خریدار پیشگیری شود.
عقد لازم به عقدی اطلاق میشود که در آن هیچ کدام از طرفین حق و اختیار برهم زدن (فسخ) آن را دارا نمیباشند مگر در مواردی که در آن شرط فسخ جاری باشد. عقد بیع، عقد اجاره و … نمونه ای از مهمترین عقود لازم هستند.
هبه از جمله عقودی که در بخش های مختلف مورد استفاده قرار میگیرد که یکی از این بخشها، مربوط به حوزه املاک و مسکن است. در مجله دلتا به بررسی ابعاد حقوقی عقد هبه میپردازیم.
هبه چیست؟
هبه در لغت به معنای بخشش و هدیه معنی شده است. و در اصطلاح حقوقی به عقدی گفته میشود که در آن، یکی از طرف های عقد، به صورت رایگان مال یا ملکی را به طرف دیگر اهدا میکند. به شخصی که مال یا ملکی را اهدا میکند، تملیک کننده و در اصطلاح حقوقی، واهب گفته و شخصی را که آن مال یا ملک مربوطه به تملکش در آمده است، متهب مینامند. همچنین مالی که به عنوان هبه در نظر گرفته شده است، عین موهوبه نامیده میشود. به عبارت دیگر عقدی که در آن، یکی از طرف ها ( واهب) مالی ( عین موهوبه) را به صورت رایگان و مجانی به تملک طرف دیگر( متهب) در میآورد، عقد هبه گفته میشود. شایان ذکر است که تملیک کننده (واهب) باید مالک اصلی آن مالی باشد که تملیک میکند. در غیر این صورت، این عقد قانونی نیست.
شرایط قانونی عقد هبه
برای درک این موضوع که هبه دارای چه شرایطی است و جزء عقود لازم یا جایز به شمار میآید، باید ابتدا هر یک از عقود لازم و جایز تعریف شوند.
عقد لازم
به عقدی اطلاق میشود که در آن هیچ یک از طرف های قرارداد اختیار برهم زدن و فسخ آن را ندارند مگر در مواردی که در آن شرط فسخ ذکر شده باشد. از جمله عقود لازم میتوان به عقد بیع (خرید و فروش)، عقد اجاره و … نام برد.
عقد جایز
به عقدی گفته میشود که در آن هر کدام از دو طرف، در هر زمان که اراده کنند، میتوانند که آن را لغو برهم بزنند. عقد وکالت، عقد ودیعه و … از جمله عقود جایز محسوب میشوند.
طبق ماده ۸۰۵ قانون مدنی که مقرر میدارد: بعد از فوت واهب یا متهب رجوع ممکن نیست. .. با وجود این، به نظر می رسد رجوع از عقد هبه امری شخصی است و ولی یا مقیم واهبی که پس از هبه کردن محجور (دیوانه ..) شده است نمیتواند از آن رجوع کند و شخص واهب باید در این باره تصمیم بگیرد. بنابراین با توجه به ماده ۸۰۵ قانون مدنی، میتوان دریافت که هبه از جمله عقود لازم است. زیرا در این عقد بر خلاف عقود جایز، شخص اهدا کننده نمیتواند عقد هبه را منحل کند و در واقع از آن رجوع کند.
موانع رجوع از هبه
منظور از رجوع از هبه یعنی بازگشت و انصراف فرد اهدا کننده از مال یا ملکی است که در قالب عقد هبه به شخص دیگری اهدا کرده است. اما در برخی موارد رجوع و بازگشت از عقد امکانپذیر نیست و با موانعی روبه رو است. که در زیر به این موارد اشاره شده است.
• در مواردی که تملیک کننده مال یا ملکی را به پدر یا مادر و یا فرزندان خود اهدا کند؛ امکان بازگشت از عقد هبه وجود ندارد. به عبارت دیگر در صورتی که اهدا گیرنده یکی از فرزندان یا پدر و مادر تملیک کننده باشد، قابلیت رجوع به عقد ممکن نیست. • در صورتی که عقد هبه در مقابل چیز دیگری باشد و آن چیز نیز محقق شده باشد؛ قابل رجوع نیست. • یکی دیگر از موارد غیر قابل رجوع بودن عقد هبه زمانی است که مال یا ملک از تملک اهدا گیرنده خارج شده و وی دیگر مالک آن نباشد. • ایجاد تغییر در مال یا ملک تملیکی است. به طور مثال اگر موهوبه یک زمین باشد و در آن ساختمانی احداث شود.
در خصوص این سؤال که برای امکان بازگشت و حق رجوع میتوان شروطی در نظر گرفت یا خیر باید در نظر داشت که در این مورد علی رغم اختلاف نظرهایی که بین حقوقدانان وجود دارد باید گفت به طور کلی تعیین شروطی برای ایجاد حق رجوع و بازگشت برای تملیک کننده در عقد، از نظر حقوقی امکان پذیر است.
سهم الشرکه حقی است که افراد با توجه به سرمایه ای که به شرکت میآورند دارا میشوند.
هر یک از شرکا برای ثبت شرکت قسمتی از سرمایه را بر عهده میگیرند. و در ازای سرمایه ای که هر یک با خود به شرکت میآورد در سود و زیان شرکت سهیم میشود. برای تعیین میزان نقش شرکا در شرکت بر اساس سرمایه، حقی به اشخاص داده میشود که در برخی از شرکت ها این حق سهام و در برخی از شرکت ها سهم الشرکه نامیده میشود. به گزارش مجله دلتا افراد با توجه به میزان سهام یا سهم الشرکه ای که دارند میتوانند در اقدامات و عملکرد شرکت تصمیم گیری کنند.
سهم الشرکه چیست؟
سهم الشرکه حقی است که افراد با توجه به سرمایه ای که به شرکت میآورند دارا میشوند. سهم الشرکه در شرکت با مسئولیت محدود، شرکت تضامنی و شرکت نسبی، مانند سهام در شرکت های سهامی است. با این تفاوت که سهم در این شرکت ها، که شرکت اشخاص نیز نامیده میشوند، در برگه ای که بیان کننده آن باشد، ذکر نمیشود. این امر به سبب اصل غیر قابل انتقال بودن سهم در این شرکت ها است. به دلیل آنکه در شرکت اشخاص، هویت و مشخصات افراد در عضویت شرکت نقش مهمی دارد، انتقال سهم به صورت آزادانه انجام نمیشود. بنابراین سهم افراد همانطور که گفته شد در شرکت های با مسئولیت محدود، شرکت تضامنی و نسبی سهم الشرکه نامیده میشود و ضمناً به این شرکت ها، شرکت اشخاص میگویند.
ویژگی های سهم الشرکه
ویژگی های سهم در شرکت اشخاص عبارت است از :
۱.حق مالی سهم الشرکه یک حق مالی است و دارای ارزش مبادله ای است و در نتیجه میتوان آن را در مقابل طلب متوقف کرد.
۲.سهم الشرکه قائل به شخص است یکی از ویژگی های شرکت اشخاص، شخصیت افراد آن است. بنابراین افراد زمانی که سهم الشرکه را دریافت میکنند دیگر نمیتوانند بدون رضایت سایر شرکا از شرکت خارج شوند.
۳. مال منقول است سهم الشرکه از جمله حقوق منقول است. به این معنی که این حق قابلیت جا به جایی دارد.
۴.سهم الشرکه قابل توقیف است اما قابل توثیق نیست: این بدین معنا است که مقام قضایی میتواند حق شریک در شرکت اشخاص را محدود کند. و در نتیجه شرکت نمیتواند با انتقال سهم حتی با موافقت تمام اعضا موافقت کند.
تأثیر سهم هر شریک بر شرکت
هر یک از شرکا با توجه به سهمی که دارند در تصمیمات و عملکرد شرکت اثر بگذارند. در ادامه تاثیرات سهم شرکا بر شرکت توضیح داده شده است.
۱. تأثیر سهم الشرکه بر تصمیمات شرکت
• حق رای :
طبق قانون تجارت، با ثبت شرکت و تعیین سهم هر یک از شرکا آن ها میتوانند با توجه به مقدار سهم خود در تصمیمات شرکت دخالت کنند. با توجه به قانون مذکور هر یک از شرکا به مقدار سهم الشرکه خود در شرکت دارای حق رأی هستند. به عبارت بهتر تعداد رأی هر شریک در تصمیم گیری های شرکت با توجه به مقدار سهمی که دارد، مشخص میشود.
• تصمیم گیری در مجمع :
با توجه به قانون تجارت به لحاظ اینکه در خصوص موضوع مدنظر مجمع تصمیم گیری تشکیل شود، باید حد نصابی از شرکا حاضر باشند و با موضوع موافقت کنند. منظور از حد نصابی که در قانون تعیین شده به این صورت است که برای بار اول اکثریت دارای نصف سرمایه و بار دوم اکثریت عددی شرکت که به وسیله میزان سهم مشخص میشوند. برای مثال بیان میشود که هر ۱۰۰ سهم دارای یک حق رأی است. بنابراین در صورت رسیدن به حد نصاب مذکور، در خصوص موضوع موردنظر تصمیم گیری میشود.
۲. تأثیر سهم بر تقسیم سود و زیان:
تقسیم سود و زیان شرکت در اساسنامه مشخص میشود. در صورتی که در اساسنامه شرکت اشخاص، در خصوص نحوه تقسیم سود و زیان مطلبی بیان نشده باشد، تقسیم سود و زیان بر اساس میزان آورده هر یک از شرکا در شرکت تعیین خواهد شد. به عبارت دیگر میزان سود و زیان هر یک از شرکا بر مبنای سهم هر شریک تقسیم می شود.
دعوا در یک تقسیم بندی کلی به دو نوع دعوای حقوقی و دعوای کیفری تقسیم میشود. در این نوشتار به بررسی تفاوت هایی که بین دعاوی حقوقی و کیفری وجود دارد توضیح داده شده است.
دعوا یکی از رایج ترین اصطلاحاتی است که در قوانین و مقررات حقوقی به آن اشاره شده است. در مجله دلتا معنای لغوی و حقوقی این اصطلاح مورد بررسی قرار گرفته و سپس تفاوت بین انواع دعاوی حقوقی و کیفری توضیح داده خواهد شد.
معنای لغوی و حقوقی «دعوا» چیست؟
دعوا در لغت به معنای ادعا کردن، خواستن، نزاع و دادخواهی است. از حیث حقوقی نیز تعاریف مختلفی برای این اصطلاح از سوی حقوق دانان ارائه شده است. یکی از حقوقدانان دعوا را این گونه تعریف کرده : دعوی عبارت است از توانایی و اختیار قانونی که بر اساس آن شخص زیان دیده که مدعی است حق و حقوق وی از بین رفته، به مراجع ذی صلاح مراجعه میکند و از مراجع مذکور میخواهد که درستی یا عدم درستی ادعای وی مورد بررسی و قضاوت قرار بگیرد. طرف مقابل نیز میتواند در خصوص ادعای شخص زیان دیده با آن مقابله کند که به مقابله این شخص نیز دعوا گفته میشود. بنابراین، دعوا زمانی میتواند ایجاد شود که اولاً حق قانونی و مشروع، واقعاً یا به صورت ادعایی وجود داشته باشد و ثانیاً این حق قانونی و مشروع در عمل یا در ادعا مورد انکار یا تجاوز واقع شده باشد. در صورت وجود این دو شرط مدعی حق میتواند برای احقاق حقوق از بین رفته خود اقدام کند.
تفاوت بین دعاوی حقوقی و کیفری در چیست؟
دعوا در یک تقسیم بندی کلی به دو نوع دعوای حقوقی و دعوای کیفری تقسیم میشود. در زیر مهم ترین تفاوت های بین دعاوی حقوقی و کیفری ذکر شده است.
الف) تفاوت در نحوه طرح دعوی و شکایت
یکی از مهم ترین تفاوت های دعوای حقوقی و دعوای کیفری، نحوه طرح این دعاوی است. این تفاوت ها عبارتند از :
به طرف های دعوای حقوقی، «خواهان» و «خوانده» و به طرف های دعوای کیفری، «شاکی» و «مُشتکیعنه» گفته میشود.
شخص در طرح دعوای حقوقی، نیازمند تنظیم و تقدیم دادخواست یا در برخی از موارد، تنظیم و تقدیم درخواست است، اما برای طرح دعوای کیفری لازم است که شکوائیه تنظیم شود. بنابراین، نمیتوان اموری را که فاقد جنبه کیفری است، از طریق طرح شکایت مورد پیگیری قرار داد.
هزینه دادرسی در کلیه دعاوی کیفری یکسان است اما در دعاوی حقوقی این هزینه بر اساس بهای خواسته متغیّر و متفاوت است. بنابراین در دعاوی حقوقی به همان میزان که بهای خواسته افزایش یابد، هزینه دادرسی نیز افزایش خواهد یافت. شایان ذکر است در صورتی که خواهان دعاوی حقوقی توانایی پرداخت این هزینه را نداشته باشد، میتواند در ابتدا با تقدیم دادخواست اعسار بدون پرداخت این هزینه در مراحل ابتدایی، دعوای حقوقی خود را مطرح کند.
ب) تفاوت در مرجع صالح به رسیدگی
مرجع صالح برای دعوای کیفری، طرح شکایت در دادسرا است. البته گاهی شکایات ممکن است در نزد ضابطان دادگستری مانند نیروی انتظامی صورت گیرد ولی با این حال باید آن ها نیز پس از ثبت شکایت آن را به مقامات قضایی ارجاع دهند. پس از انجام شدن تحقیقات مقدماتی در خصوص پرونده، با توجه به موضوع شکایت، پرونده کیفری با صدور قرار جلب برای دادرسی به دادگاه های کیفری ارجاع داده میشود تا پس از بررسی های لازم حکم قانونی صادر شود. اما در دعوای حقوقی مراجع قضایی حقوقی صلاحیت رسیدگی به دعوا را دارند و نهادی تحت عنوان دادسرا در این مراجع وجود ندارد. و همچنین در دعاوی حقوقی اصل بر آن است که دادگاه محل اقامت خوانده صلاحیت رسیدگی دارد اما در دعاوی کیفری شکوائیه باید در دادسرای محل وقوع جرم تنظیم شود.
ج) تفاوت در اسباب طرح دعاوی
تفاوت در اسباب طرح دعاوی بدین معنا است که دعوای کیفری با تنظیم شکایت نامه باید مطرح شود، اما در دعاوی حقوقی شخص زیان دیده برای احقاق حقوق خود از طریق تنظیم دادخواست اقدام میکند.
د) تفاوت در نتیجه و آثار دعاوی کیفری و حقوقی
تفاوت بین دعاوی حقوقی و کیفری دیگری که وجود دارد، نتیجه و اثر مترتب بر هر یک از این دعاوی است. دعاوی کیفری در مواردی انجام میشود که رفتار انجام شده که منجر به از بین رفتن حقوق دیگری شده است، دارای عنوان مجرمانه و در قانون برای آن مجازات در نظر گرفته شده باشد. بنابراین در صورت صدور حکم محکومیت، شخص محکوم علاوه بر اینکه ملزم است که آسیب وارده بر طرف مقابل را جبران کند، به تحمل مجازات قانونی نیز محکوم میشود. در حالی که در دعاوی حقوقی، نمیتوان از دادرس انتظار صدور حکم مجازات شخص محکوم را داشت زیرا اولاً وی صلاحیت صدور چنین حکمی را دارد و دوماً رفتار ارتکاب یافته جنبه مجرمانه ندارد که منجر به صدور حکم مجازات برای شخص محکوم شود.
پرداخت پول در معاملات مسکن در چند مرحله انجام میشود و تفاوتی بین خرید، رهن یا اجاره خانه وجود ندارد. در این نوشتار به بررسی روش های پرداخت وجه در قبال خرید مسکن میپردازیم.
پرداخت پول خرید خانه یکی از مسائل مهم در معاملات مسکن است. مراحل پرداخت پول خرید خانه بر اساس توافق طرف های قرارداد صورت میگیرد و قوانین و مقررات خاصی در این مورد وجود ندارد. اما باید در نظر داشت که برخی از روش های پرداخت مبلغ معامله، امنیت بیشتری دارند و به عنوان عرف پرداخت در خرید ملک شناخته میشوند. در گذشته بیشتر معاملات به صورت نقد یا با چک شخصی انجام میشد. با افزایش تورم و کاهش ارزش پول، امکان پرداخت نقدی وجود ندارد. در مورد چک های شخصی نیز ممکن است مسائل و مشکلاتی مانند خالی بودن حساب یا کلاهبرداریهای مختلف به وجود آید. امروزه روشهای دیگری برای پرداخت پول پدید آمده است که اطمینان خاطر بیشتری به خریدار و فروشنده میدهند. درمجله دلتابه بررسی نحوه و مراحل شرایطپرداخت پول خرید خانهدر معاملات مسکن پرداخته شده است.
مراحل پرداخت پول در معاملات مسکن چگونه است؟
پرداخت پول در خرید خانه در چند مرحله انجام میشود و تفاوتی بین خرید، رهن یا اجاره خانه وجود ندارد. در زیر به نحوه پرداخت پول در هریک از موارد خرید، رهن و اجاره اشاره شده است.
رهن و اجاره
وقتی مستاجر ملک را انتخاب میکند و خانه مورد پسند وی واقع میشود، صاحب خانه و مستاجر به بنگاه معاملات ملکی مراجعه میکنند. یک مبایعهنامه تنظیم و مقداری از مبلغ قرارداد به عنوان بیعانه به مالک پرداخت میشود. این مقدار بستگی به توافق دو طرف دارد. در بسیاری موارد یک سوم یا بیست درصد مبلغ قرارداد به عنوان بیعانه پرداخت میشود و پرداخت بقیه مبلغ به هنگام تحویل کلید موکول خواهد شد. در این موارد مشاور املاک ، سه نسخه از مبایعه نامه، که مبلغ بیعانه پرداختی در آن ذکر شده است، تهیه میکند و به هر یک از طرف های قرارداد یک نسخه تحویل داده میشود و یک نسخه نیز در آژانس املاک آرشیو میشود.
خرید ملک
پرداخت پول در خرید ملک معمولاً در چند مرحله انجام میشود. به این صورت که در ابتدا خریدار و فروشنده به آژانس املاک مراجعه میکنند و قرارداد اولیه یا مبایعه نامه را تنظیم میکنند. در این حالت نیز مبلغی به عنوان بیعانه با توافق هر دو طرف تعیین و پرداخت میشود. مبلغ رایج در این زمینه، همان مبلغ بیست درصد قرارداد یا یک سوم آن است. در مرحله بعد خریدار و فروشنده تاریخی را برای تحویل پول و کلید تعیین میکنند و مقداری از مبلغ باقیمانده در هنگام تحویل کلید پرداخت میشود. این کار معمولا در بنگاه انجام میشود. در مرحله سوم کل مبلغ باقیمانده در محضر و در هنگام انتقال سند پرداخت میشود.
روش های پرداخت پول خرید خانه :
روش پرداخت پول در معاملات مسکن به توافق طرف های قرارداد بستگی دارد اما غالباً این کار با استفاده از چک انجام میشود. انواع مختلفی از چک وجود دارد که برخی از آن ها در معاملات مسکن نیز استفاده میشوند. در زیر به آن ها اشاره شده است.
۱. چک عادی
یکی از روش های پرداخت پول در معاملات مسکن، استفاده از چک عادی است. منظور از چک عادی، چک هایی است که صاحب حساب جاری صادر میکند و به طلبکار خود یا برای خرید اجناس مختلف ارائه میدهد. این چک ممکن است به نام شخص طلبکار یا در وجه حامل صادر شود. این گونه چک ها به خودی خود اعتباری ندارند و از صاحب حساب اعتبار میگیرند. یکی از معایب و خطرات معامله با چک های معمولی این است که اگر در موعد مقرر وجه چک موجود نباشد و چک به هر دلیلی پاس نشود، فرد دچار دردسرهای فراوانی خواهد شد. زیرا برگشت زدن چک و انجام اقدامات قانونی لازم، وقت بسیاری میخواهد و در نهایت ممکن است دارنده چک نتواند مبلغ را دریافت کنید.
۲. چک بانکی تضمین شده
چک بانکی تضمین شده، که به عنوان چک رمزدار نیز شناخته میشود، توسط یک بانک و به عهده همان بانک صادر میشود. در واقع بانک پرداخت شدن این چک را تضمین میکند و با پول نقد تفاوتی ندارد. شخص با داشتن این نوع چک میتواند به هر یک از شعب بانک صادرکننده در هر شهری مراجعه و مبلغ را دریافت کنید. یکی از مهمترین مزایای چک تضمین شده این است که با فوت یا ورشکستگی صاحب حساب در پرداخت آن مشکلی ایجاد نمیشود و دارنده چک به هر حال مبلغ را دریافت خواهد کرد. و این درجه از امنیت چک باعث میشود این نوع چک ها در کلیه معاملات و خصوصاً معاملات بانکی رواج داشته باشند.
معایب چک تضمین شده چیست؟
اگر چک بانکی مفقود شود، شخص دریافت کننده باید بلافاصله به بانک اطلاع دهد و جلوی پرداخت آن را بگیرد. در غیر این صورت هر کسی که چک را پیدا کند میتواند نسبت به نقد کردن آن اقدام کند.
چک بین بانکی تضمین شده
تضمین پرداخت مبلغ این نوع چک نیز به عهده بانک است با این تفاوت که در این نوع، چک به نام طرف معامله و با شماره حساب او صادر میشود. به این ترتیب هیچ کس جز شخص دریافت کننده چک نمیتواند مبلغ چک را دریافت کند. این نوع چک را فقط میتوان به حساب واریز کرد و به صورت نقدی قابل دریافت نیست.
معایب چک بانکی تضمین شده
اگر معامله به هر دلیلی به هم بخورد، خریدار باید به بانک مراجعه و چک را به حساب بخواباند. سپس مبلغ را به فروشنده بازگرداند. این کار افراد را دچار دردسرهای فراوانی خواهد کرد و اگر خریدار قصد آزار فروشنده را داشته باشد، به راحتی میتواند این کار را انجام دهد.
انتقال وجه کارت به کارت
در برخی معاملات ملکی انتقال وجه به صورت کارت به کارت انجام میشود. البته این انتقال معمولا برای مبلغ بیعانه انجام میشود زیرا سقف انتقال وجه کارت به کارت محدود است. با اینکه پرداخت به این روش کد رهگیری دارد و امکان استعلام از بانک مبدا و مقصد نیز وجود خواهد داشت، روش مطمئنی برای پرداخت پول در معاملات مسکن محسوب نمیشود.
انتقال وجه از طریق دستگاه کارت خوان (دستگاه پوز)
در برخی موارد، افراد مبلغ بیعانه را از طریق دستگاه کارتخوان موجود در بنگاه پرداخت میکنند. در این حالت بنگاه تضمین میکند مبلغ را به حساب شخص فروشنده واریز کند. در مواردی نیز خریدار هنگام انتقال سند در محضر، باقیمانده مبلغ معامله را از طریق دستگاه کارتخوان موجود در محضر پرداخت میکند. در این حالت نیز محضر متعهد میشود پول را به حساب فروشنده واریز کند. در واقع میتوان گفت در مواردی که فروشنده با صاحب بنگاه یا محضر آشنایی دارد و اعتماد کامل وجود داشته باشد اقدام به این عمل میکند اما باید در نظر داشت که که این روش نیز امنیت لازم را برای پرداخت پول در معاملات ندارد.
مراحل پراخت پول خرید خانه وامدار
مراحل پرداخت پول در مورد خانه هایی که وامدار هستند کمی متفاوت است. ملک وامدار، ملکی است که فروشنده برای خرید آن از بانک وام گرفته و قبل از تسویه حساب با بانک، قصد فروش خانه را دارد. در این صورت سند ملک در گرو بانک است و تا زمان پرداخت کامل اقساط امکان انتقال سند وجود ندارد. در این موارد یا فروشنده باید مبلغ وام را به صورت کامل به بانک بپردازد و سند را آزاد کند، که این کار بسیاری اوقات به صرفه نیست، یا اینکه باید خانه را به صورت قولنامهای و با وکالت بلاعزل خریداری کرد. در این شرایط امکان انتقال وام وجود دارد. به این صورت که فروشنده و خریدار به بانک مراجعه میکنند و پس از پر کردن فرم های مربوطه، وام از فروشنده به خریدار انتقال مییابد. به این ترتیب خریدار بخشی از مبلغ خانه را به فروشنده پرداخت میکند و بخش دیگر را طی اقساطی به بانک پرداخت خواهد کرد. شایان ذکر است که هنگام انتقال وام، با توجه به نوع وام دریافتی، مبلغی بین یک تا ده درصد از وام باید به صورت یکجا به بانک پرداخت شود که در نهایت این مقدار از کل مبلغ وام کسر خواهد شد.
خریدار و فروشنده هنگام تنظیم قرارداد اموال غیر منقول مانند خانه و آپارتمان، معمولا در یکی از بندهای قولنامه یا مبایعه نامه، مکان و زمانی را برای حضور طرف های قرارداد در دفترخانه اسناد رسمی جهت انتقال رسمی ملک مورد معامله، تعیین میکنند.
اگر خریدار و فروشنده موعد خاصی را برای حضور در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی تعیین کرده باشند، در واقع این تاریخ، شروع تعهد طرف مقابل است؛ به همین خاطر باید اثبات شود و بهترین حالت برای اثبات حضور طرف ها در دفترخانه، تقاضای صدور گواهی از دفترخانه است. در مجله دلتا به بخشی از مهمترین پرسش ها درباره گواهی عدم حضور در دفترخانه میپردازیم.
گواهی عدم حضور در دفترخانه چیست؟
خریدار و فروشنده هنگام تنظیم قرارداد اموال غیر منقول مانند خانه و آپارتمان، معمولا در یکی از بندهای قولنامه یا مبایعه نامه، مکان و زمانی را برای حضور طرف های قرارداد در دفترخانه اسناد رسمی جهت انتقال رسمی ملک مورد معامله، تعیین میکنند. در قولنامه های عادی و پرینتی که دارای کد رهگیری هستند معمولا در ماده ۴ آن به موضوع تعهد خریدار و فروشنده مبنی بر حضور در دفترخانه اشاره میشود. و همچنین شماره دفترخانه و نشانی آن ذکر میشود. بنابراین در هر دو قولنامه ای که تنظیم میشود اعم از اینکه طرف های قرارداد خود آن را تنظیم کنند و در واقع به طور دستی باشد و یا پرینتی و دارای کد رهگیری از سامانه ثبت معاملات املاک کشور، در هر دو حالت خریدار و فروشنده باید در زمان تعیین شده در قولنامه در دفترخانه اسناد رسمی مقرر در آن حاضر شده و نسبت به تصفیه حساب نهایی از جهت پرداخت الباقی مبلغ معامله و انتقال سند رسمی ملک اقدام کنند. بنابراین در صورتی که خریدار یا فروشنده در زمان تعیین شده در قولنامه در محل دفترخانه اسناد رسمی جهت نقل و انتقال سند و پرداخت الباقی وجه یا ثمن معامله حاضر نشود، در این حالت سردفتر اسناد رسمی به درخواست خریدار یا فروشنده که در دفترخانه حاضر است، برگه ای تحت عنوان گواهی عدم حضور صادر میکند که در آن ضمن اشاره به مشخصات طرف ها و زمان تعیین شده برای تنظیم سند، گواهی میکند که مثلا فروشنده در زمانی که تعیین شده در محل دفترخانه حضور یافته ولی تا پایان ساعت اداری خریدار حاضر نشد و این گواهی حسب مفاد قولنامه میان طرف های قرارداد و به درخواست فروشنده صادر شده است .
اعتبار گواهی عدم حضور
صدور گواهی عدم حضور در دفترخانه، فقط در مواردی که یکی از طرف ها در دفترخانه حاضر نباشد صادر نمیشود بلکه حتی اگر خریدار و فروشنده یا یکی از آن ها در محل دفترخانه حضور داشته باشد اما باقیمانده مبلغ مورد معامله یا اسناد و مدارک ملک را آماده یا ارائه نکند، همین شرایط به منزله عدم حضور است. به همین منظور در اکثر قراردادهای پرینتی یا دارای کد رهگیری چنین عبارتی ذکر میشود که عدم ارائه مستندات و مدارک لازم جهت تنظیم سند از طرف فروشنده و عدم پرداخت ثمن (مبلغ) توسط خریدار در حکم عدم حضور است و سردفتر در موارد مذکور مجاز به صدور گواهی عدم حضور میباشد. همچنین ارائه چک شخصی بابت مابقی ثمن معامله پذیرفته نیست و در این صورت سردفتر به درخواست فروشنده مباردت به صدور گواهی عدم حضور در دفترخانه میکند. و در خصوص فروشنده نیز حضور فیزیکی داشته باشد اما شرایط انتقال سند رسمی ملک را آماده نکرده باشد به درخواست خریدار گواهی عدم حضور در دفترخانه صادر خواهد شد. به عنوان مثال اگر ملک در رهن بانک باشد و فروشنده در قولنامه متعهد به فک رهن شده است باید نسبت به رفع موانع قانونی برای انتقال سند ملک اقدامات لازم انجام شود در غیر این صورت باید از عهده خسارت قراردادی یا روزانه مندرج در قولنامه برآید.
نحوه تنظیم متن گواهی عدم حضور در دفترخانه
هنگام تنظیم متن گواهی عدم حضور در دفترخانه لازم است که به چند نکته توجه شود زیرا صدور این گواهی به این دلیل است که در زمان طرح دعوا در دادگاه با ایرادات قانونی از سوی قاضی دادگاه یا وکیل طرف مقابل مواجه نشوند. مواردی که لازم است در متن گواهی فوق ذکر شوند عبارتند از :
تاریخ حضور خریدار یا فروشنده قولنامه
شماره و تاریخ قولنامه
شماره و مشخصات دفترخانه
ذکر چگونگی ارائه الباقی ثمن معامله مثلا به صورت نقد یا چک
در مورد اخیر باید ضمن دریافت کپی از چک، باید مشخصات چک در متن گواهی عدم حضور ذکر شود. بنابراین اگر به مشخصات چک در متن گواهی عدم حضور اشاره نشود یا یک نسخه کپی از آن تهیه نشود افراد با ایراد قانونی مواجه خواهند شد.
زمان و مدارک لازم برای صدور گواهی عدم حضور
برای دریافت گواهی عدم حضور فقط باید در تاریخ تعیین شده در قولنامه با مبایعه نامه به دفترخانه مورد نظر مراجعه کرد. بنابراین اگر خریدار یا فروشنده در تاریخی دیگری به دفترخانه مراجعه کنند این امر منجر به صدور گواهی عدم حضور از جانب دفتردار نخواهد شد. پس از اینکه طرف های قرارداد، تاریخ حضور در دفترخانه را رعایت کردند برای زمان حضور خود در محضر باید مدارک و مستندات لازم را تهیه کنند تا اقدامات مربوط به انتقال رسمی سند ملک از سوی سردفتر انجام شود. به این ترتیب که فروشنده باید با همراه داشتن بنچاق، سند دفترچه ای یا سند تک برگ ملک در دفتر خانه حاضر شود و خریدار نیز مکلف است مابقی مبلغ معامله را به صورت وجه نقد آماده کند.
نمونه گواهی عدم حضور
نظر به اینکه با توجه به مدارک ابرازی از طرف ….. مقرر بوده است که سند …. حاکی از (انتقال قطعی اجاره، صلح) ملک پلاک …. واقع در …. با شرایط مذکور در آن مدارک در تاریخ …. در این دفترخانه به ثبت برسد از آنجا که سند مذکور به علت …. (علت باید به صورت کامل نوشته شود) تا آخر وقت اداری روز …. ثبت نشده است. به تقاضا آقای/ خانم …. و بر اساس دستور شماره … این گواهی از طرف اینجناب …… سردفتر / کفیل دفتر تنظیم و به نام برده تسلیم گردید.
طبق قانون، سندی که مطابق مقررات به ثبت رسیده باشد، رسمی است و تمام محتویات و امضاهای مندرج در آن معتبر خواهد بود؛ مگر آن که جعلی بودن آن ثابت شود. بنابراین فقط با اقامه دلیل و مدرک میتوان علیه سند رسمی ادعای جعل کرد و انکار و تردید نسبت به آن پذیرفته نمیشود.
سند به هر نوشته ای گفته میشود که افراد هنگامی که در معامله با مشکل مواجه میشوند بتوانند به آن استناد کنند. در قانون اسناد به دو دسته اسناد عادی و رسمی تقسیم میشوند. در مجله دلتا به بررسی ابعاد حقوقی هر یک از اسناد رسمی و عادی و همچنین تفاوت های آن ها با یکدیگر در معاملات بیان شده است.
تعریف اسناد رسمی و عادی
سند رسمی: طبق قانون، سندی که مطابق مقررات به ثبت رسیده باشد، رسمی و تمام محتویات و امضاهای مندرج در آن معتبر است؛ مگر آن که جعلی بودن آن ثابت شود. بنابراین فقط با اقامه دلیل و مدرک میتوان علیه سند رسمی ادعای جعل کرد و انکار و تردید نسبت به آن پذیرفته نمیشود.
اسناد عادی: امضا مهمترین رکن سند عادی است، اسناد عادی هیچ یک از ارکان سند رسمی را ندارد. شایان ذکر است که اسناد عادی در دو مورد مانند سند رسمی اعتبار دارند:
۱- طرفی که سند علیه او اقامه شده است، صدور آن از منتسبالیه (شخصی که اقامه دعوا کرده) را تصدیق کند.
۲- در دادگاه ثابت شود شخصی که سند را تکذیب کرده، در واقع آن سند را مهر یا امضا کرده است.
بنابراین طرف میتواند در مقابل ارائه سند عادی سکوت کند یا اصالت آن را بپذیرد یا میتواند خط، امضا، مهر یا اثر انگشت منتسب به خود را انکار یا نسبت به آن تردید کند. در زیر تفاوت های اسناد عادی و رسمی توضیح داده شده است.
تفاوت اسناد رسمی و اسناد عادی
بر اساس قوانین و مقررات این اسناد در ماهیت نسبت به یکدیگر تفاوت هایی دارند که در زیر به آن ها اشاره شده است.
۱. انعقاد سند رسمی، تابع تشریفات اداری و قانونی است که از قبل قانون معین کرده، در حالی که در مراحل سند عادی تشریفات خاصی وجود ندارد.
۲. تنظیم سند رسمی توسط مأمور رسمی دولت انجام میشود، در حالی که سند عادی را افراد به هر نحو بخواهند تنظیم میکنند.
۳. سند رسمی قدرت اجرایی دارد در حالی که در اسناد عادی، اصل بر عدم قدرت اجرایی است.
۴. در دعوای سند رسمی، فقط ادعای جعل قابل طرح است، در حالی که اگر سند عادی باشد علاوه بر ادعای جعل میتوان ادعای تردید و انکار را نیز مطرح کرد.
۵. در صورت مفقود شدن سند رسمی، تهیه رونوشت از آن به سادگی ممکن است ولی با گم شدن سند عادی نمیشود از رونوشت آن استفاده کامل کرد.
اعتبار اسناد رسمی در قانون
طبق قانون مدنی، «اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأموران رسمی در حدود صلاحیت آن ها طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است.» بنابراین سند رسمی توسط مامور رسمی و با رعایت قوانین و مقررات تنظیم میشود. شایان ذکر است که مندرجات هر سند اعم از رسمی و عادی علیه اشخاصی که آن را امضا کردهاند و نماینده قانونی آن ها معتبر است و نمیتوان آن را به اشخاص ثالث تحمیل کرد و در واقع اعتبار اسناد رسمی نسبت به اشخاص ثالث فقط در صورتی است که قانون تصریح کرده و اجازه داده باشد. بنابراین مفاد اسناد رسمی را چنانچه در قانون تصریح شده است، میتوان به اشخاص ثالث تحمیل کرد.
معایب اسناد عادی چیست؟
فروش یک ملک به چند نفر
یکی از جرائمی که بسیاری از مردم را متضرر کرده است، فروش یک واحد مسکونی همزمان به چند نفر است. در این خصوص فروشنده با اقدام به تنظیم بیعنامه که یک نوع سند عادی است برای یک ملک، آن را به چند نفر میفروشد. به طور مثال در این جرم فروشنده ممکن است در یک روز یک واحد مسکونی را به چند نفر به صورت جداگانه بفروشد و خریدار بیاطلاع از معاملات دیگر او، با تحویل گرفتن فقط یک مبایعهنامه، مبالغی را به حساب فروشنده واریز کند.
گاهی اسناد عادی میتوانند زمینه فساد اقتصادی و فرار مجرمان را نیز فراهم کنند. به عنوان مثال بسیاری از کلاهبرداران کلان که مال و پول مردم را تحت پوشش شرکت های لیزینگ، صندوق های تعاونی و… سرقت کرده اند از طریق انتقال عادی املاک، آن مبالغ را نقد کرده و فرار میکنند. اما ثبت اجباری معاملات، سبب شناسایی مالک و امکان ردگیری معاملات شده و همچنین امکان شناسایی معاملاتی را که به قصد فرار از دین انجام میشود فراهم میکند.
ابطال سند رسمی به وسیله یک سند عادی
سند عادی با شرایطی این قدرت را دارد که سند رسمی را باطل کند. به عنوان مثال در معاملات اموال غیر منقول مثل خانه، اگر فردی سند رسمی داشته باشد و فرد دیگری هم بر آن ملک ادعای مالکیت کرده و سند عادی داشته باشد در صورتی که تاریخ سند عادی مقدم بر سند رسمی باشد، دادگاه دارنده سند عادی را مالک تشخیص داده و به این ترتیب سند عادی یک سند رسمی را باطل میکند.
به اختیاری که به موجب قانون برای طرف های قرارداد در خصوص برهم زدن و فسخ معامله داده شده است خیار گفته میشود.
به اختیار به هم زدن معامله خیار فسخ قرارداد گفته میشود. درمجله دلتاانواع خیارات حقوقیذکر شده است. در ادامه با ما همراه باشید.
انواع خیارات حقوقی
همان طور که گفته شد به اختیاری که به موجب قانون برای طرف های قرارداد در خصوص برهم زدن و فسخ معامله داده شده است خیار گفته میشود. البته باید به این نکته توجه داشت که در مواردی، فقط در معاملات حق گرفتن تفاوت قیمت و گاهی هم هر دو حق یعنی حق فسخ معامله و حق گرفتن تفاوت قیمت وجود دارد. یعنی میتوان شرط کرد که طرف های قرارداد تمام خیارات (اختیارات) را از خود ساقط کنند. خیارات عبارتاند از: ۱. خیار مجلس ۲. خیار غبن ۳. خیار شرط ۴. خیار تدلیس ۵. خیار تخلف شرط ۶. خیار عیب ۷. خیار شرکت ۸. خیار رؤیت ۹. خیار تأخیر ۱۰. خیار حیوان ۱۱. خیار تعذّر تسلیم
خیار مجلس ؛ از انواع خیارات حقوقی
هر یک از طرف های قرارداد بعد از عقد قرارداد در همان جلسه و تا زمانی که از هم جدا نشده اند اختیار فسخ قرارداد را دارد. از این خیار فقط در قراردادهای خرید و فروش (بیع) میتوان استفاده کرد. به طور مثال: شخصی ملکی را خریداری میکند و به فروشنده بیعانه هم داده است. فروشنده بعد از سه ساعت اقدام به فسخ معامله کرده و از تحویل ساختمان جلوگیری میکند، در این شرایط دو حالت متصور است: الف) اگر بعد از ترک جلسه، معامله را فسخ کرده و هیچ خیار دیگری هم نبوده فسخ معامله بی اثر است. ب) قبل از ترک جلسه معامله را فسخ کرده باشد، صحیح است.
شرایط تحقق خیار غبن
اگر خریدار یا فروشنده در معامله فریب خورده باشد، یعنی خریدار بیش از قیمت واقعی پول جنس را بپردازد یا فروشنده کمتر از قیمت واقعی فروخته باشد، در این حالت خیار غبن وجود دارد؛ یعنی شخص مغبون حق به هم زدن معامله را دارد. شایان ذکر است که تفاوت قیمت گاهی در عرف جامعه قابل چشم پوشی و مسامحه است. بنابراین خیار غبن وجود نخواهد داشت. اما اگر تفاوت قیمت، از نظر عرف قابل چشم پوشی نباشد، در این صورت با فرض بی اطلاعی طرف مقابل و فریب خوردن وی، خیار غبن وجود دارد. در مورد خیار غبن، معیار و ملاک تشخیص فریب خوردن فرد، قیمت زمان معامله است. به طور مثال اگر مشتری پرداخت قیمت جنس را از زمان آن به تأخیر بیاندازد و قیمت جنس نسبت به روز معامله افزایش یابد، این امر باعث تحقق خیار غبن برای فروشنده نمیشود و معیار خیار غبن، وجود غبن و ضرر نسبت به روز معامله است. البته اگر مشتری پول را در زمانی بپردازد که تورم ایجاد شده باشد، باید افزایش نرخ تورم را نیز با مصالحه و رضایت فروشنده بپردازد.
خیار شرط ؛ از انواع خیارات حقوقی
در خرید و فروش، ممکن است شرط شود که در مدت معینی فروشنده یا خریدار یا هر دو یا شخصی غیر از فروشنده و خریدار، اختیار فسخ قرارداد را داشته باشد. البته حتما باید مدت در قرارداد ذکر شود. یعنی مشخص شود تا چه زمانی حق فسخ قرارداد وجود دارد. و همچنین به طور دقیق مشخص شود چه کسی حق دارد قرارداد را فسخ کند. خیار عیب : اگر بعد از معامله مشخص شود که مورد معامله معیوب بوده خریدار میتواند معامله را فسخ کند یا مال معیوب را قبول کرده و ارش بگیرد. ارش یعنی تفاوت قیمت مال سالم و معیوب.
خیار تدلیس چیست ؟
عبارت است از ترفند هایی که موجب فریب طرف معامله شود. که باید حتما کارهای فریبکارانه انجام شود. صرف گفتن چند دروغ ساده مشمول خیار تدلیس نیست.
یکی از نکاتی که باید حتما به آن توجه داشت این است که ملک مورد نظر آزاد بوده و در رهن بانک نباشد. گاهی اوقات فروشنده خانه اش را برای وام گرفتن در رهن بانک میگذارد یا این که خانه در اجرای حکمی توسط مراجع قضایی ضبط شده است.
افراد هنگام خرید خانه باید همه جوانب امر را بسنجند تا بعداً با مشکل و دردسر مواجه نشوند و همچنین بتوانند خرید لذت بخشی را تجربه کنند. درمجله دلتابه برخی از مهمتریننکات حقوقی خرید خانهاشاره شده است. پس در ادامه با ما همراه باشید.
نکات حقوقی خرید خانه
همانطور که ذکر شد در خرید املاک باید به قوانین و مقرراتی که در حوزه املاک وجود دارند توجه داشت با علم و آگاهی از قانون با خرید و فروش خانه اقدام کرد. در زیر مواردی که برای خرید ملک توجه به آن ها الزامی است ذکر شده است.
قولنامه
پس از توافق خریدار و فروشنده در خصوص خرید ملک ، قولنامه ای به همین منظور نوشته شده و توافق دو طرف معامله درقولنامه ثبت می شود. تنظیم و نوشتن قولنامه از موارد مهمی است که افراد باید به آن توجه و دقت بسیاری داشته باشند، زیرا در برخی موارد عدم دقت در تنظیم قولنامه، منجر به اختلاف و درگیری و حتی تشکیل پرونده های قضایی شده است. زیرا زمانی که قولنامه ای نوشته میشود، فروشنده اجازه ندارد ملک خود را به فرد دیگری بفروشد. همچنین خریدار نیز باید طبق مدت زمانی که در قولنامه تعیین شده، پول را بپردازد. شایان ذکر است که هنگام تنظیم قولنامه، خریدار باید فقط یک سوم مبلغ کل را بپردازد و بقیه آن را در زمان ثبت کردن سند در دفتر خانه اسناد رسمی بپردازد. و ضمناً خریدار باید بداند که هنگامی مالک به حساب میآید که وجه خرید ملک را به طور کامل در دفتر ثبت پرداخت و سند ملک را دریافت کرده باشد.
ملک باید حتماً سند داشته باشد
ملکی که از طریق قانونی و رسمی خریده می شود باید دارای سند باشد. به عنوان مثال در بیشتر شهرهای شمالی، املاک سند مادر دارند. به این صورت که، یک زمین بزرگ به قطعات کوچک تر تقسیم شده است و این زمین های کوچک با قولنامه معامله میشوند. و در واقع این زمین ها فاقد سند قطعی هستند.
فروشنده مالک ملک باشد
اگر ملکی مشاع باشد، همه اعضا باید در هنگام فروش خانه حضور داشته باشند. گاهی ممکن است فردی به عنوان وکیل مالکان یا مالک در هنگام معامله حضور داشته باشد که در این حالت نیز باید به اعتبار برگ وکالت توجه شود.
در رهن نبودن ملک ؛ از نکات حقوقی خرید خانه
یکی از نکاتی که باید حتما به آن توجه داشت این است که ملک مورد نظر آزاد بوده و در رهن بانک نباشد. گاهی اوقات فروشنده خانه اش را برای وام گرفتن در رهن بانک میگذارد یا این که خانه در اجرای حکمی توسط مراجع قضایی ضبط شده است. در این موارد فروش خانه با تنظیم مبایعه نامه امکان پذیر است و تنظیم کردن سند به نام خریدار فقط با فک رهن صورت میگیرد. در این شرایط بهترین کار این است که فروشنده وکالت فک رهن را به خریدار داده و خریدار هم قسمتی از پول خانه را برای این کار بگذارد. یعنی به جای این که کل پول ملک را به فروشنده بدهد، قسمتی از آن را برای فک رهن و پرداخت هزینه آن نگه می دارد.
سند تک برگ
هنگام خرید و نقل و انتقال سند مالکیت، باید سند دفترچه ای به سند تک برگی مبدل شود. در خصوص پرداخت مالیات و عوارض نوسازی شهرداری توجه به این نکته لازم است که فروشنده باید قبل از سند زدن، عوارض نوسازی شهرداری را پرداخت کند. شایان ذکر است که فروشنده باید به اداره مالیات مراجعه کند و مالیات ملک خود را بپردازد.
ثبت سند در دفتر خانه
آخرین نکته ای که در خرید ملک باید به آن توجه داشت این است که خرید ملک باید در دفترخانه نهایی شود . در واقع پس از تهیه مدارک لازم و همچنین شرح توافقات، مدارک موجود در دفتر اسناد رسمی ثبت میشوند و مراحل ثبت سند قطعی به پایان میرسد.
منظور از قدرالسهم آپارتمان سهم هر واحد آپارتمانی از زمین اختصاص داده شده به کل مجتمع آپارتمانی است که اصطلاحاً به آن سهم اعیان (ساختمان) از عرصه (زمین) نیز گفته میشود.
قدر السهم از جمله اصطلاحاتى است که در املاک و مسکن کاربرد دارد. برای افرادی که قصد خرید و فروش آپارتمان خود را دارند، آگاهی و اطلاع از نحوه و شرایط قیمت گذاری آپارتمان اهمیت زیادی دارد. به گزارشمجله دلتایکی از مسائلی که باید در هنگام قیمت گذاری یک واحد آپارتمانی در نظر گرفته شود، محاسبه قدرالسهم آپارتمان است. در حال حاضر بخش قابل توجهی از پرونده هایی که در رابطه با املاک و مسکن در دادگاه ها وجود دارد، به دلیل اختلاف در تعیین میزان قدرالسهم است. به همین خاطر سعی شده در این نوشتار به بررسی مفهوم قدرالسهم ملک و نحوه چگونگی محاسبه آن طبق قوانین و مقررات پرداخته شود.
قدرالسهم آپارتمان چیست؟
منظور ازقدرالسهم آپارتمانسهم هر واحد آپارتمان از زمین اختصاص داده شده به کل مجتمع آپارتمانی است که اصطلاحاً به آن سهم اعیان (ساختمان) از عرصه (زمین) نیز گفته میشود. تعیین میزان قدرالسهم زمین در مواقعی نظیر تقسیم ارث، خراب کردن مجتمع های آپارتمانی قدیمی و نوسازی مجتمع جدید اهمیت پیدا میکند. شایان دکر است هر چه مقدار مساحت قدرالسهم ملک بیشتر باشد، ملک ارزش بیشتری خواهد داشت. بنابراین آن دسته از مجتمع های آپارتمانی که در زمین وسیع تری بنا شده باشند، دارای قدرالسهم آپارتمان بیشتری بوده و از ارزش بیشتری برخوردار هستند. به طور مثال بعضی از مجتمع های آپارتمانی در زمین های بزرگی به مساحت ۲۰۰۰ متر یا بیشتر ساخته شوند، در این مجتمع ها واحدهای آپارتمانی علاوه بر ارزش ذاتی خود، دارای ارزش مازادی هستند که به دلیل قدرالسهم زمین به آنها تعلق میگیرد. بنابراین متراژ زمین و بالا بودن میزان قدرالسهم آپارتمان به عنوان یک امتیاز محسوب میشود، زیرا در حالت عادی چنین مسئله ای تأثیر زیادی بر روی قیمت ملک ندارد ولی بعدها در مواقع مقتضی میتواند یک امتیاز با ارزش محسوب شود.
چگونه باید قدرالسهم ملک را محاسبه کرد؟
در محاسبه قدرالسهم آپارتمان متراژ ساختمان و متراژ عرصه دو عدد اصلی هستند؛ برای مجتمع هایی که واحدهای آپارتمانی آن متراژی برابر با یکدیگر دارند، قدرالسهم زمین بر اساس تقسیم متراژ کل ساختمان بر تعداد واحدهای آپارتمانی محاسبه میشود که فرمول این محاسبه را به روش زیر تعیین میشود: قدرالسهم زمین = تعداد کل واحدهای آپارتمانی ÷ متراژ کل ساختمان با توجه به این فرمول قدرالسهم زمین به میزان مساوی در بین کل واحدها تقسیم میگردد. به طور مثال فرض میکنیم ساختمانی با متراژ کل ۳۰۰ متر(مساحت اعیان) دارای ۶ واحد آپارتمانی است که هرکدام از آنها ۱۰۰ متر مساحت دارند. ۵۰ متر = ۶ واحد ÷ ۳۰۰ متر مشاهده میشود که در این حالت قدرالسهم ملک ۵۰ متر به دست میآید. روش دوم محاسبه قدرالسهم آپارتمان حالتی است که واحدهای آپارتمانی یک مجتمع دارای مساحت های مساوی نباشند؛ در این صورت باید نسبت مساحت هر واحد در قدرالسهم آپارتمان مشخص و ذکر شود. برای این حالت نیز میتوان از فرمول زیر استفاده کرد: قدرالسهم زمین = جمع مساحت کل واحدهای مسکونی ÷ (متراژ واحد آپارتمانی یا متراژ کل ساختمان) این روش نسبت به روش اول کلی تری است و برای محاسبه قدرالسهم آپارتمان در تمام مجتمع ها با هر متراژی صدق میکند. حال برای حالت دوم که متراژ واحدها با یکدیگر مساوی نباشد یک مثال را بررسی میکنیم؛ برای مثال در یک مجتمع مسکونی با متراژ کل ۲۰۰۰ متر ۵ واحد ۱۰۰ متری و دو واحد ۲۵۰ متری وجود دارد؛ در این صورت با توجه به فرمول مذکور برای میزان قدرالسهم زمین یکی از واحدهای ۲۵۰ متری خواهیم داشت: ۵۰۰ متر = (۲۵۰ * ۲) +(۱۰۰ * ۵) ÷ (۲۵۰ متر * ۲۰۰۰ متر) بنابراین در این حالت مساحت قدرالسهم آپارتمان ۵۰۰ متر خواهد بود.
آیا فضاهایی مانند پارکینگ و انباری در محاسبه قدرالسهم تاثیر دارد؟
یکی از سؤالاتی که دربارهی قدرالسهم آپارتمان برای بسیاری از افراد مطرح است، این است که آیا متراژ پارکینگ یا انباری نیز بر روی مساحت واحد جمع زده میشود یا خیر؟ در پاسخ به این پرسش باید گفت که اگر در سند ملک به این فضاها اشاره شده باشد، در محاسبه قدرالسهم در نظر گرفته میشوند در غیر این صورت تأثیری نخواهند داشت. در نهایت باید گفت که آگاهی درباره قدرالسهم اهمیت زیادی دارد زیرا هر چقدر قدرالسهم آپارتمان بیشتر باشد، بر ارزش نهایی ملک افزوده میشود.
در قرارداد اجاره موجر یا مستاجر نمیتواند قبل از انقضای مدت اجاره فسخ آن را درخواست کند. البته در موارد خاصی اجازه فسخ اجاره پیش از موعد به موجر یا مستاجر داده شده است.
قرارداد اجارهیکی از مهم ترین و رایج ترین عقودی است که بین مردم صورت میگیرد. به همین دلیل قوانین و مقررات خاصی برای آن در قانون تعیین شده که در صورت هر گونه اختلاف و مشکل، افراد میتوانند از طریق مراجع قانونی اختلافات خود را حل و فصل کنند. یکی از این اختلافات فسخ قرارداد پیش از موعد است. به همین دلیل در مجله دلتا به بررسی فسخ قرارداد پیش از موعد پرداخته شده است.
فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل
قرارداد اجاره از جمله عقود لازم است و موجر یا مستاجر نمیتواند قبل از انقضای مدت اجاره تقاضای فسخ آن را کند( عقد لازم عقدی است که هیچ یک از افراد نمیتوانند آن را فسخ کنند مگر در مواردی که قانون اجازه بر هم زدن قرارداد را به آن ها داده باشد). البته در موارد خاصی اجازه فسخ اجاره پیش از موعد به موجر یا مستاجر داده شده است. در مواردی از جمله عیب و ایراد داشتن ملک در حال اجاره یا در صورتی که موجر و مستاجر در قرارداد اجاره در این خصوص توافق کنند که هر کدام حق تقاضای فسخ را داشته باشند. در این شرایط موجر یا مستاجر میتوانند برای فسخ و تخلیه ملک، تقاضای خود را در یک دادخواست به دادگاه تقدیم کنند.
شایان ذکر است که معمولاً در قراردادهای اجاره این شرط وجود دارد که موجر یا مستاجر در صورتی که مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشند از یک یا دو ماه قبل به طرف مقابل اعلام کنند که در این صورت با تسویه حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره تمام میشود. شایان ذکر است که چنانچه موجر یا مستاجر نسبت به اینکه آیا دارای حق فسخ هستند یا خیر تردید داشته باشند، اصل بر آن است که حق فسخ اصلاً وجود ندارد.
شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر
گاهی در قرارداد اجاره شرط خاصی بین مالک و مستاجر تعیین میشود که در صورت انجام ندادن آن شرط در تاریخ معین توسط مالک، مستاجر میتواند قرارداد را فسخ کند. برای مثال بین مستاجر و مالک شرط شود که تا فلان تاریخ در ملک مربوط تعمیرات لازم اعمال میشود و اگر طبق این شرط مالک تا تاریخ مذکور اقدام به تعمیرات ملک خود نکند، مستاجر میتواند قرارداد را فسخ کند، به این عمل تخلیه ملک قبل از موعد اجاره گفته میشود. البته شایان ذکر است که این موضوع در خصوص موجر نیز صدق میکند.
تخلیه پیش از موعد توسط موجر
طبق قانون روابط بین موجر و مستاجر، به مالک نیز این اختیار داده شده است که در صورت وجود مواردی، تقاضای فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک را در قالب دادخواست به دادگاه تقدیم کند. به طور مثال در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها توسط مستاجر، قانون این حق را به موجر میدهد که قرارداد را فسخ و تخلیه ملک را درخواست کند. به این صورت که در مواردی که مستأجر در مهلت مقرر از پرداخت اجاره بها خودداری کند و با ابلاغ ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد، موجر میتواند با تقدیم دادخواست به دادگاه تخلیه ملک را درخواست کند. البته هرگاه مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه مبلغی اضافه بر اجاره بهای معوقه و صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری بپردازد، حکم تخلیه صادر نمیشود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ واریزی به صندوق دادگستری نیز به موجر پرداخت میشود، اما مستأجر فقط یک بار میتواند از این ارفاق استفاده کند. بنابراین در صورتی که مستأجر دو بار در یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه یاد شده اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد یا در صندوق ثبت تودیع نکند موجر میتواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه تخلیه ملک را درخواست کند. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
افراد در خرید مسکن فقط با داشتن اختیاراتی که قانون میدهد و در متن قرارداد نوشته شده است، اجازه فسخ یا برهم زدن قرارداد را که در واقع همان پس دادن مسکن است دارند.
فسخ قرارداد ملکمیتواند دلایل متعددی داشته باشد. به گزارشمجله دلتافسخ قرارداد حقی است که با توافق طرف های قرارداد به وجود میآید یا به وسیله حکم قانون ایجاد میشود و این حق برای یکی از طرف ها یا هر دو یا یک شخص ثالث محفوظ است. در ادامه به بررسی عوامل و دلایلی که موجب فسخ قرارداد خرید مسکن میشوند میپردازیم.
فسخ قرارداد ملک
فسخ در لغت به معنای نقض یا از بین بردن آمده است و در معنای دیگر به آن انحلال ارادی قرارداد نیز گفته میشود. فسخ در اصطلاح حقوقی به معنی پایان دادن و انحلال یک قرارداد توسط یکی از طرف های قرارداد یا یک شخص ثالث است. فسخ قرارداد فقط در عقود لازم صورت میگیرد زیرا در عقود جایز هر کدام از طرف ها میتواند هر زمان که اراده کند، عقد را بر هم بزند. «عقد لازم، عقدی است که هیچ یک از طرف های معامله حق فسخ آن را نداشته باشند، مگر در مواردی که قانون تعیین کرده است.»
شرایط فسخ قرارداد ملک
طبق قانون برای فسخ قرارداد باید شرایطی وجود داشته باشد که عبارتند از: ۱.قصد طرف ها،شخص باید اراده و قصد فسخ معامله را داشته باشد. ۲.رضایت، فسخکننده باید راضی به فسخ معامله باشد و اگر با اکراه یا اجبار معامله را فسخ کند، از نظر حقوقی اعتبار ندارد. ۳.اهلیت، فرد باید از نظر عقلی و سن شرایط لازم برای فسخ را داشته باشد.
شایان ذکر است که برهم زدن قرارداد از سوی دو طرف در اصطلاح حقوقی اقاله گفته میشود. اقاله فقط مربوط به طرف های قرارداد است و شخص دیگری این اختیار را ندارد. حتی اگر یکی از دو طرف فوت کند ورثه آن ها نمیتوانند قرارداد را بر هم زنند در حالی که در فسخ قرارداد چنین نیست و حق فسخ قرارداد به ورثه منتقل میشود. در قرارداد خرید مسکن نیز دو طرف میتوانند در زمان حیات خود قرارداد را اقاله کنند و فرق آن با فسخ قرارداد در این است که هر کدام از دو طرف هر چیزی را که به واسطه قرارداد خرید مسکن به دست آورده است با اقاله به طرف مقابل پس میدهد.
پرداخت ضرر و زیان فسخ قرارداد
یکی از مواردی که در قولنامه ها برای معامله یک ملک قید میشود، این است که اگر هر یک از دو طرف قرارداد بنا به هر علت تمایل به فسخ قرارداد خرید مسکن داشته باشد، برای جبران خسارت ناشی از برهم خوردن معامله باید به طرف مقابل ضرر و زیان بدهد، مبلغ این ضرر و زیان مشخص نیست. ممکن است در متن قرارداد در این باره مبلغی را برای جبران خسارت مقرر کرده باشند، در غیر این صورت با طرح دعوا، دادگاه میزان ضرر و زیان را تعیین میکند و درخواست کننده فسخ با پرداخت مبلغ مذکور، میتواند قرارداد را فسخ کند.
موارد فسخ معامله
مواردی که این حق و اختیار را به اشخاص میدهند تا یک معامله را فسخ کنند، «خیار» گفته میشوند. در ادامه به برخی از خیاراتی که موجب فسخ قرارداد میشوند اشاره شده است. الف) خیار غبن؛اگر فروشنده از قیمت جنس اطلاع نداشته باشد و جنس را ارزان تر از قیمت واقعی آن بفروشد، چنین فردی اصطلاحاً مغبون شناخته میشود و در نتیجه میتواند معامله را به هم بزند. به طور مثال، در معامله ای، اگر فروشنده برنج اعلای درجه یک را با برنج بی ارزش مخلوط کند و به اسم برنج درجه یک بفروشد، مشتری میتواند معامله را به هم بزند. یا اگر خریدار بفهمد مالی که خریداری کرده، معیوب است میتواند معامله را فسخ کند. به عنوان مثال حیوانی را بخرد و سپس بفهمد که یک چشم آن کور است، چنانچه آن عیب پیش از معامله در مال بوده و او نمیدانسته، میتواند معامله را به هم بزند، یا مابهالتفاوت قیمت سالم و معیوب آن را بگیرد.
ب) وجود عیب و ایراد پیش از معامله؛اگر پس از معامله، خریدار متوجه شود جنس قبل از معامله دارای عیب و ایراد بوده و او نمیدانسته، میتواند معامله را به هم بزند، یا مابهالتفاوت قیمت سالم و معیوب را بگیرد. شایان ذکر است که اگر خریدار بعد از معامله، عیب مال را متوجه شودد و فورا معامله را بهم نزند، دیگر حق به هم زدن معامله را ندارد. این موضوع در مورد فروشنده نیز صدق میکند به این صورت که اگر در عوض ( مال مابه ازاء و جایگزین) مال بعد از معامله و قبل از تحویل گرفتن، عیبی پیدا شود، فروشنده میتواند معامله را به هم بزند یا میتواند تفاوت قیمت را بگیرد. برای فسخ معامله لازم است که فرد موضوع را به طرف مقابل اطلاع دهد یا اگر این اقدام مقدور و ممکن نیست، به دیگران اطلاع دهد که معامله را فسخ کرده است. در صورتی که خریدار بعد از خریدن جنس معیوب بودن آن را متوجه شود، اگر چه فروشنده حاضر نباشد، میتواند معامله را به هم بزند.
شایان ذکر است در قولنامه، حق فسخ قید شده و به امضای دو طرف معامله میرسد. در نتیجه در صورت بی توجهی به این موضوع در متن قرارداد، امکان فسخ قرارداد وجود نخواهد داشت. افراد در خرید مسکن فقط با داشتن اختیاراتی که قانون میدهد و در متن قرارداد نوشته شده است، اجازه فسخ یا برهم زدن قرارداد را که در واقع همان پس دادن مسکن است دارند.
هنگامی که بین دو طرف یک معامله قراردادی بسته میشود، افراد میتوانند علاوه بر تعهداتی که به طور قانونی با امضای قرارداد به عهده آن ها گذاشته میشود، شرایطی را به عقد اضافه کنند که دو طرف باید بر اساس آن رفتار کنند. این شروط که به آن ها شروط ضمن عقد گفته میشود، در صورتی از نظر قانونی معتبر است که با اصل قرارداد در تضاد و اختلاف نباشد.
هنگام عقد ازدواج بخاطر شادی و هیجان فراوان دختران و پسران بدون این که شرایط ۱۲ گانه مندرج در عقدنامه را مطالعه کنند و از مفاد این شروط به طور کامل اطلاع داشته باشند، بندهای مختلف را امضا میکنند. در حالی که شاید اصلا خبر نداشته باشند عدم رعایت اینشروط ضمن عقد ازدواجچه آثاری برای هر یک از زن و مرد در پی خواهد داشت؟ در ادامه بامجله دلتاهمراه باشید.
شروط ضمن عقد نکاح در سند ازدواج
هنگامی که بین دو طرف یک معامله قراردادی بسته میشود، افراد میتوانند علاوه بر تعهداتی که به طور قانونی با امضای قرارداد بر عهده آن ها گذاشته میشود، شرایطی را به عقد اضافه کنند که دو طرف باید بر اساس آن رفتار کنند. این شروط که به آن ها شروط ضمن عقد گفته میشود، در صورتی از نظر قانونی معتبر است که با اصل قرارداد در تضاد و اختلاف نباشد (اصل قرارداد آن چیزی است که طرف های عقد برای رسیدن به آن قرارداد بسته اند). حال در عقد ازدواج، مرد از لحاظ حقوقی مکلف به پرداختمهریهو نفقه و زن موظف به تمکین از مرد میشود. در کنار این موارد، زن از نظر قانونی میتواند شروطی را ضمن عقد ازدواج در عقدنامه قید کند. از مهم ترین شروط ضمن عقد ازدواج میتوان به وکالت در طلاق، حق تحصیل، حق اشتغال، حق خروج از کشور، حق حضانت فرزندان در صورت طلاق و حق تعیین مسکن اشاره کرد.
شروط ضمن عقد ازدواج دو دسته هستند
دسته اول؛شروط از پیش تعیین شده که در تمام عقدنامه ها موجود بوده و بدون نیاز به درخواست از دفتر ازدواج و طلاق، در سند ازدواج به شکل تایپ شده وجود دارند. دسته دوم؛شروط مازادی هستند که زوج ها تمایل دارند بر شروط دیگر اضافه شده و حقوق دیگری را برای دو طرف مشخص کنند.
شروط ضمن عقد شامل چه مواردی است؟
۱. استنکاف (خودداری) شوهر از دادن نفقه به مدت شش ماه. ۲. بد رفتاری غیر قابل تحمل مرد با زن و فرزندان. ۳. بیماری خطرناک غیر قابل درمان مرد در حدی که سلامت زن را به خطر اندازد. ۴. جنون مرد در مواردی که فسخ نکاح شرعاً ممکن نباشد. به عبارت دیگر دیوانه بودن مرد در زمانی که امکان فسخ نباشد. ۵. اشتغال مرد به کاری که به حیثیت و آبروی زن و مصالح خانوادگی او لطمه میزند. ۶. محکومیت شوهر به حکم قطعی به مجازات پنج سال حبس یا بیشتر ۷. اعتیادی که به اساس خانوادگی ضرر بزند. مانند اعتیادی که منجر به بیکاری مرد، فروش اثاثیه منزل و وارد کردن ضرر به سلامت جسمی و روحی زن و فرزند شود.
۸. ترک بدون علت خانواده یا غیبت یکسره شش ماهه بدون دلیل موجه. ۹. محکومیت قطعی مرد در اثر ارتکاب به جرم و اجرای هرگونه مجازات اعم از حد و تعزیر در اثر ارتکاب به جرمی که مغایر با حیثیت خانوادگی و شئون زن باشد. ۱۰. در صورتی که پس از گذشت پنج سال مرد در خصوص فرزند دار شدن مشکل داشته باشد. ۱۱. در صورتی که مرد مفقودالاثر شود و ظرف شش ماه پس از مراجعه زن به دادگاه پیدا نشود. ۱۲. مرد، همسر دیگری بدون رضایت و اجازه زن اختیار کند. مواردی که در بالا ذکر شد شروط ۱۲ گانه ای است که در عقدنامه قید شده است.
در قرارداد مشارکت در ساخت مالک زمین و سازنده ساختمان با هم شریک هستند و در نهایت همان چیزی که در قرارداد مشارکت در ساخت قید شده، از نظر قانونی اعتبار دارد.
قرارداد مشارکتقراردادی است که از طریق آن اشخاص حقیقی یا حقوقی، سرمایه مادی یا معنوی خود را به صورتسهم الشرکهنقدی یا غیر نقدی معین کرده(سهم الشرکه حقی است که افراد با آوردن بخشی از سرمایه در شرکت دارا میشوند.) و به صورت مشترک و مشاع و برای انجام کار معین در زمینه فعالیت های تولیدی، بازرگانی و خدماتی برای مدت محدود و به قصد منفعت بردن به کار میگیرند. درمجله دلتاانواع قرارداد مشارکت توضیح داده شده و آثار حقوقی قراردادهای مشارکت در ساخت بررسی می شود.
قرارداد مشارکت و موارد استفاده از آن چیست؟
همانطور که در ابتدا ذکر شد موارد استفاده از این قراردادها شامل صادرات کالا، خدمات، تولید و فروش محصول، واردات کالا به قصد فروش، بازرگانی داخلی، احداث مسکن انفرادی و انبوه سازی و واردات ماشین آلات، مواد اولیه و ابزار کار است. رایج ترین شکل قراردادهای مذکور، قرارداد مشارکت در ساخت، قرارداد مشارکت مدنی با بانک و قرارداد مشارکت مدنی خصوصی است.
قرارداد مشارکت در ساخت
طبق قوانین مشارکت در ساخت در این قرارداد مالک زمین و سازنده ساختمان با هم شریک هستند و در نهایت همان چیزی که در قرارداد مشارکت در ساخت قید شده، از نظر قانونی اعتبار دارد. به این معنا که مالک و سازنده ای که قرارداد را امضا میکنند، در ابتدا به دنبال سودی هستند که از این توافق به دست میآورند. باید توجه داشت که در این گونه قرارداد، تعیین میزان سهم مالک و سازنده، معمولا به صورت توافقی است و برای آن قانونی وجود ندارد. در هر صورت، اکثر افراد سعی میکنند در این موارد از آنچه که در عرف معمول است تبعیت کنند. به همین دلیل سود مالک و سازنده در ابتدا محاسبه میشود. قبل از عقد قرارداد، سرمایه ای که هر کدام از طرف ها آورده اند و نیز سهم الشرکه آن ها به نسبت سرمایه ای که با خود آورده اند در قرارداد محاسبه میشود تا سودی بیش تر از آورده شخص، برای وی در نظر گرفته نشود.
معمولاً در قراردادهای مشارکت در ساخت پیش بینی میکنند که در پایان قرارداد، ساختمانی که ساخته شده به چه صورت و با چه شرایطی بین طرف های تقسیم شود. در قراردادهای مذکور افراد غالباً برای مواردی همچون میزان سهم الشرکه و یا تعهداتی که زمان عقد قرارداد به آن ها توجه نشده است با یکدیگر به اختلاف بر میخورند. شایان ذکر است که یکی از طرف های قراردادهای مشارکت در ساخت، مالک است که آورده وی همان زمین و یا یک ملک معمولاً کلنگی است. طرف دیگر قرارداد، شریک یا سازنده است که آورده او هزینه های مربوط به ساخت و ساز ملک جدید است. از آنجا که در قرارداد ساخت، مالک زمین و سازنده با هم شریک هستند باید پیش از انعقاد قرارداد سهم هرکدام نسبت به آورده او تعیین و در قرارداد ذکر شود.
نحوه تقسیم سود و سهام در قرارداد های مشارکت با بانک
قرارداد مشارکت مدنی بانکی به معنی ادغام کردن سرمایه بانک با طرف مقابل قرارداد، برای انجام فعالیت هایی مانند بازرگانی، تولیدی و خدماتی و به منظور سوددهی به هر دو طرف قرارداد است. این سرمایه میتواند به صورت نقدی یا غیر نقدی باشد. شایان ذکر است که مقدار سود مورد نظر برای هر دو طرف باید بر اساس قوانین و مقرراتی باشد که برای بانک ها تعیین میشود. به این صورت که مقدار سرمایه و سهمی که به عنوان سود برای فرد متقاضی از طرف وی پیشنهاد میشود در اختیار بانک قرار میگیرد و بعد از درخواست، بانک آن را بررسی میکند و در این مرحله سهم بانک و شریک (فرد متفاضی) و همچنین نسبت سود بانک و شریک، بر اساس کلیه قوانین و مقرراتی که برای بانک ها تعیین شده، مشخص خواهد شد. سرانجام چنانچه فعالیت موردنظر، برای بانک سود اقتصادی در بر داشته باشد، با درخواست متقاضی، موافقت کرده و قراردادی بین آنها بسته میشود.
نحوه سوددهی بین بانک و شریک چگونه است؟ به این صورت است که در اواخر هر سال، بانک، سود به دست آمده از شراکت را بین طرف مقابل و خود تقسیم میکند. این سود با توجه به سرمایه هر دو طرف بین آن ها تقسیم خواهد شد.
نحوه تقسیم سود و سهام در قراردادهای مشارکت مدنی خصوصی
قرارداد مشارکت مدنی خصوصی به معنای ادغام سرمایه و دارایی های نقدی یا غیر نقدی اشخاص حقیقی یا حقوقی متعدد به منظور منفعت و تقسیم سود است. در قرارداد مشارکت مدنی سرمایه آورده هر یک از دو طرف باید به تفصیل در قرارداد قید شود تا برای تعیین سود، شرکا با مشکل مواجه نشوند. عموماً پرداخت سود سالانه در این قرارداد مشارکت بر عهده مالک است و نیز تحویل تمام سود حاصل از مشارکت در پایان قرارداد به مالک با دریافت رسید کتبی صورت میگیرد.
یکی از مزایای سند وقفی این است که افرادی که بودجه کمی دارند با خرید این املاک، نه فقط میتوانند صاحب ملک شوند، بلکه اگر ملک اوقافی را به صورت زمین خریداری کنند امکان دریافت وام و ساخت و ساز روی آن وجود دارد.
برخی از املاک دارای سند اوقافی هستند. اما غالباً افراد نسبت به خرید و فروش این نوع ملک تردید دارند و تفاوت این سند را با سند ملکی تشخیص نمیدهند. درمجله دلتابه سؤالاتی در خصوص املاک موقوفه پاسخ داده شده است.
تعریف املاک موقوفه
در واقعاملاک موقوفهبه املاکی گفته میشود که زمین آن توسط شخصی وقف شده است و اداره اوقاف در ازای اقساط ۹۹ ساله آن را به افراد دیگر اجاره داده و درآمد حاصله را صرف امور مربوطه میکند. مبالغ اقساط مذکور در طول سال خیلی زیاد نیست. توجه به این نکته لازم است که منظور از پرداخت اقساط ۹۹ ساله به معنای اجاره به شرط تملیک نیست. این املاک دارای سند هستند و هیچ مشکلی هم برای خرید و فروش خانه، رهن و اجاره آپارتمان و حتی ساخت و ساز در زمین آن ها وجود ندارد. املاک اوقافی در شهرهای مختلف ایران وجود دارد و املاکی که این سند را دارند با قیمت کمتری معامله میشوند و همین موضوع باعث شده است تا برخی نسبت به خرید چنین ملک هایی شک و تردید داشته باشند اما شایان ذکر است که املاک وقفی به این معنا نیست که در صورت خریداری، در آینده شخصی به عنوان مدعی بتواند آن را از مالک پس بگیرد. یکی از مزایای سند وقفی این است که افرادی که بودجه کمی دارند با خرید این املاک، نه فقط میتوانند صاحب ملک شوند، بلکه اگر ملک اوقافی را به صورت زمین خریداری کنند امکان دریافت وام و ساخت و ساز روی آن وجود دارد.
تفاوت سند وقفی با سند ملکی در چیست؟
سند اوقافی با سند ملکی تفاوت هایی دارد که پیش از تصمیم گیری در خرید، باید به آن ها دقت شود. این تفاوت ها در زیر شرح داده شده است. ۱. سند وقفی به مالک اختیار کامل نمیدهد و علاوه بر اقساطی که به صورت سالانه باید به اداره اوقاف پرداخت شود، بعد از ۹۹ سال درباره اجاره مجدد ملک اوقافی تصمیم گیری خواهد شد. در واقع میتوان گفت برای هر کاری از جمله نقل و انتقال، مالک باید اجازه اوقاف را داشته باشد. ۲. املاکی که این برگه را دارند دارای سند اعیان (ساختمان) و اجاره نامه عرصه (زمین) ملک موقوفه هستند و در واقع خریدار حق مالکیتی روی زمین ندارد و فقط مالک ساختمان خواهد بود. ۳. یکی از تفاوت های این سند با سند ملکی این است که بدون مجوز از اداره اوقاف امکان خرید و فروش ندارد، بلکه درباره هر گونه تغییری در املاک اوقافی باید چندین مرحله به اداره اوقاف مراجعه شود. ۴. اسناد ملکی شش دانگ هستند و به صورت تک جلد یا چند جلد در اختیار مالکان قرار میگیرد. در واقع چه مالک یک نفر باشد یا چند نفر، نام آن ها در هر سند که دارای شماره پلاک ثبتی مجزاست، درج میشود و پلاک مذکور و هویت مالک به سادگی از طریق اداره ثبت اسناد و املاک قابل رهگیری است. ۵. در سند ملکی هر فرد یک سند شش دانگ یا به اندازه سهم خود سند دفترچه ای با سند منگوله دار دارد و نباید منگوله دست خورده باشد. در سند ملکی حدود اربعه از چهار طرف شمال، جنوب، شرق و غرب مشخص شده است. نقل و انتقال سند ملکی باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و غیر از آن اعتبار قانونی ندارد.
۶. هنگام معامله ملک وقفی، علاوه بر اداره ثبت اسناد، باید از اداره اوقاف نیز استعلامات لازم گرفته شده و در نهایت نکات مربوط به معاملات املاک اوقافی نیز رعایت شود.
۷.ارزش سند ملکی در حدود ۲۰ درصد بیشتر از سند اوقافی است. ۸ . در سند اوقافی مالک صرفاً مستأجر موقوفه است و مالک ساختمان شناخته میشود.
میزان اجاره املاک اوقافی
در خصوص میزان اجاره املاک اوقافی باید اذعان داشت، هزینه اجاره ای که باید بابت این گونه املاک پرداخت شود خیلی زیاد نیست. به عنوان مثال برای یک زمین ۲۰۰ متری در منطقه ای از تهران حدود ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار تومان است که باید به اداره اوقاف پرداخت شود.
به دلیل آن که سند ملکی یک سند رسمی است بنابراین باطل کردن آن باید مانند دیگر اسناد رسمی با حکم قطعی دادگاه و مراجع صالح قضایی صورت گیرد.
اشخاص ذینفع میتوانند در خصوص اسناد رسمی مانندسند مالکیت، سند رسمیاجارهو … در صورت وجود دلایل قانونی مبنی بر بی اعتباری آن ها، در دادگاهی که صلاحیت رسیدگی به موضوع را دارد، درخواست ابطال سند را ارائه کنند و دادگاه موظف است که به موضوع رسیدگی کند. به گزارشمجله دلتاسازمان ثبت اسناد و املاک، برای املاکی که به طور رسمی و قانونی ثبت میشوند سند رسمی تنظیم و صادر میکند. بنابراین سند رسمی ملک دارای اعتبار قانونی است. اما گاهی ممکن است به درخواست صاحب سند یا به دلیل انتقال مالکیت و یا با حکم دادگاه سند رسمی ملک باطل شود.
نحوه باطل کردن سند رسمی ملک
به دلیل آن که سند ملکی یک سند رسمی است بنابراین باطل کردن آن باید مانند دیگر اسناد رسمی با حکم قطعی دادگاه و مراجع صالح قضایی صورت گیرد. در این موارد درخواست متقاضیان مبنی بر ابطال اسناد رسمی پس از ثبت و رسیدگی در دادگاه برای اقدام به دفتر ثبت اسناد و املاک ارجاع داده میشود. این مدارک پس از بررسی، همراه سایر ضمائم به قسمت بایگانی ارسال میشوند تا پرونده ثبتی به آن پیوست شود. در قسمت بایگانی، پرونده ابطال سند رسمی تشکیل میشود تا مورد بررسی قرار گیرد. پس از اطمینان از نبود نقص و ایراد در پرونده، با ادامه مراحل ابطال ، پیش نویس سند رسمی تهیه میشود. در این پیش نویس، شماره نامه یا حکم یا سند انتقال نیز درج و سپس پیش نویس سند مالکیت رسمی جدید به متقاضی داده میشود.
شخص برای باطل کردن سند رسمی ملک هنگام ثبت دادخواست به دادگاه باید مواردی را رعایت کند. در واقع متقاضی باید در درخواست خود کلیه مشخصات کامل سند اعم از سند مالکیت یا غیره را به طور دقیق ذکر کند. این مشخصات شامل؛ اطلاعات شخصی مالک قبلی و مالک جدید، مشخصات ملک، شماره پرونده ثبتی، نحوه باطل شدن سند مالکیت اولیه و شماره و تاریخ است. اگر سند رسمی قبلاً نیز باطل شده، باید به پرونده ثبتی پیوست شود. درخواست متقاضی نیز پس از انجام تشریفات، باید به دفاتر اسناد رسمی ارسال گردد تا سند رسمی اولیه باطل شود. هزینه صدور دفترچه سند رسمی را که دادگاه تعیین کرده است، باید متقاضی پرداخت کند. یکی از مراحل اصلی ابطال سند رسمی احراز هویت متقاضی است. در این مرحله علاوه بر اینکه متقاضی باید کپی برابر اصل تمام مدارک شناسایی را به دادگاه ارائه دهد، بررسی و تطبیق آن ها با مشخصات متقاضی نیز باید توسط کارشناس انجام شود. پس از طی این مراحل، پرونده ابطال سند رسمی در دادگاه بایگانی و رسید آن را به متقاضی ارائه میشود.
نکات حقوقی مهم در خصوص اسناد :
سند رسمی سندی است که نزد مراجع دولتی و یا مراجعی که قانونگذار برای تنظیم برخی اسناد در نظر گرفته مثل دفاتر اسناد رسمی یا دفاتر ازدواج یا دفاتر طلاق تنظیم میشود.
بسیاری از اسناد در قالب یک قرارداد تنظیم میشوند ولی همیشه این چنین نیست مثلا سند اقرارنامه رسمی بوده اما قرارداد نیست.
دادگاه صالح برای طرح دعوای ابطال سند، دادگاه محل تنظیم سند است.
دعوای ابطال سند، دعوای غیر مالی است.
نتیجه ابطال سند و گاهی به طبع آن ابطال معامله این میشود که همه چیز و همه اجزای رابطه به زمان قبل از تنظیم سند باز میگردد.
سود مضاربه، منفعتی است که در اثر فعالیت تجاری به دست میآید. این قرارداد از دیدگاه دین اسلام مجاز است و سودی که از آن به دست میآید کاملا حلال است.
قرارداد مضاربه یکی از قراردادهایی است که برای تشکیل آن اشخاص باید به یک توافق برسند. این قرارداد از دیدگاه دین اسلام مجاز است و سودی که از آن به دست میآید کاملا حلال است. به گزارشمجله دلتاافراد در عقد مضاربه در کنار هم قرار میگیرند و برای رسیدن به هدفی مشترک متحد میشوند و در واقع هدف بر مشارکت و همکاری است که به یک سود و منفعت برای دو طرف برسند ولی منفعتی که احتمالی و نامعلوم است و در آینده به دست میآید و حاصل کار و سرمایه طرف های قرارداد است. هر گاه یکی از طرف های عقد سرمایه گذار باشد و طرف دیگر با آن سرمایه تجارت کند و در سود آن شریک بشود، چنین عقدی را عقد مضاربه میگویند.
در چه شرایطی قرارداد مضاربه قانونی است؟
سرمایه باید وجه نقد باشد.
سهم هریک از طرف ها باید جزء ای از کل باشد. یعنی نصف یا یک سوم و یا یک چهارم از کل سهام باشد.
در هنگام انعقاد این قرارداد، باید سهم هر یک از طرف ها معین باشد.
شایان ذکر است که سرمایه گذار نمیتواند طلبی که دارد را به عنوان سرمایه مضاربه قرار دهد و همچنین نمیتواند با دادن چک مدت دار و مانند آن صرفا با بر عهده گرفتن مبلغ سرمایه، قرارداد مضاربه را منعقد کند.
لازم به ذکر است که مضاربه با ربا تفاوت دارد(به سود ظالمانه و زیاد در معامله یا تجارت ربا گفته میشود). سود مضاربه، منفعتی است که در اثر فعالیت تجاری به دست میآید. اما ربا در نتیجه کوشش و فعالیت نیست، همچنین ربا مقدار ثابت و معینی است که در قرض یا معامله تعیین میشود، در حالی که فایده و سود مضاربه، غیر معین و احتمالی است و به کوشش و تلاش اشخاص بستگی دارد. از سوی دیگر در ربا هیچ خطر یا ضرر و زیانی متوجه شخص رباخوار نیست در حالی که تاجر ممکن است به جای سود، متحمل ضرر و زیان گردد. آنچه در اسلام حرام دانسته شده ربا یعنی سود غیر منصفانه است نه سود متعارف مضاربه. و بر اساس همین نگرش قانون عملیات بانکی بدون ربا تشکیل شده است.
مضاربه مطلق ؛
مضاربه مطلق، مضاربه ای است که در آن تجارت خاصی شرط نشده باشد. که در این صورت فرد هر نوع تجارتی را لازم و صلاح بداند میتواند انجام بدهد البته باید قوانین و مقررات متعارف رعایت شود.
مضاربه مقید ؛
مضاربه ای است که در آن تجارت خاصی شرط شده باشد که در این صورت فرد نمیتواند با سرمایه ای که مالک در اختیار او قرار داده، فعالیت تجاری غیر از مواردی که در قرارداد شرط شده را انجام دهد. مثلا اگر در قرارداد شرط شود که مضارب سرمایه را فقط در تجارت زعفران مورد استفاده قرار دهد، وی نمیتواند آن را در تجارت دیگری غیر از تجارت زعفران به کار گیرد.
مضاربه با قید مدت و بدون مدت ؛
با توجه به اینکه شخص در این عقد موظف و ملزم به انجام تعهدات معاملات تجاری است، مدت زمان و فرصتی که مضارب اختیار چنین عملی را پیدا میکند، قابل توجه است. بنابراین عقد مضاربه از جهت مدت و زمان، به دو نوع تقسیم میشود. بنابراین یا در مضاربه مدت معین میشود یا مدت تعیین نشده است. لازم به ذکر است عقد مضاربه با قید مدت، عقدی جایز است و هر یک از طرف ها هر موقع که بخواهد میتواند آن را فسخ کند و هرگاه طرف های قرارداد بخواهند عقد مضاربه را فسخ کنند، تعیین مدت مانع از فسخ مضاربه نیست. بنابراین تنها اثری که برای تعیین مدت در مضاربه میتوان در نظر گرفت این است که با انقضای مدت، مضاربه خود به خود منتفی گردیده و از بین میرود و در نتیجه شخص بعد از انقضای مدت حق تصرف در سرمایه را نداشته و نمیتواند به تجارت خود ادامه بدهد در حالی که اگر درمضاربهمدت معین نشده باشد، این قرارداد به اعتبار خود باقی خواهد بود مگر اینکه به موجب یکی از دلایلی که عقود و قراردادها را باطل میکنند مانند فوت، جنون و … رخ بدهد یا یکی از طرف ها، قرارداد مضاربه را فسخ کند.